Circle K 全設備免费談到(約$50,000.00 價值)最近幫客人談了幾個租約,了解到一般人對商業租約的認識不足很容易造成經濟上的損失,甚至法律糾紛.
以下是我個人的”深見”(说”淺見” 太不負責任了.)
Q: 多少房租才算合理?
A:房租有三個價錢.
房客最多可付多少? 房東最少收多少?附近類似的店面租多少?
房客最多可付多少?
以餐館来说,連鎖店會付營業额的百分之十(10% of Gross sale.) ,私人店(夫妻檔…..)則可付到15% .例如 每天可做$1,000.00 生意,一個月做25 天,月營$25,000.00 的店面,私人經營可付到$3,750.00 (包括税及修理,管理费.....(NNN).) ,如果是連鎖店則付到$2,500.00 .這個数目是房客的最大承受力.不可再高了.
房東最少收多少?
房東一般有貸款的壓力,以2007 年的利率在7%左右,以Arizona 州来说,每呎造價或購入價在$200 来計 ,2000 呎的店面成本為 200 (元)x 2000(呎)= $400,000.00 .總價.
房東放$150,000.00 頭款 .向銀行借$250,000.00 , 7% 利息每月的付款約$1,767.00 左右
如果租客付$3000.00 淨租(net rent)+NNN ,$3,000-1767=$1233 淨收入(net income)
1233X12(月)=$14,769 (每年淨收入)/$150,000.00(投入現金頭款) = 9.8%年回收率.
以房東立場9.8% 是很高的回報率.
以 7% 来算 150,000x7%=(年收入) $10500.00除以 /12 (月) =(月收入) $875+(月付款)$1,767=$2642 +NNN ,所以月租$2,642.00 是房東所需的最低收入.
以上例房東要價是$3,000.00 月租金,但可以接受到$2,642.00 最低租金.
附近類似的店面租多少?
在電腦上或實地考察一下,5 哩之內類似呎吋的店面要租多少?即可得到最公平的行情價.
給学生的註脚
一個好的經紀人,在代表房東時,需了解租客的營業額,在代表房客時,也需了解房東的經濟實力.才能為客户爭取最大利益.
除了租金(rent) 外,NNN和其他开支需一併計算入總租金才是真正的支出.
Q: 租多久?(Lease Term)
A:以你所經營的生意而訂.以餐館来说, 因为初期投入的裝修和設備較多.
最少要有5 年,加上 option (選擇權),如果是辦公或一般服務業則1-2 年即可.
注意.租期愈長,則房東給的裝修费(T/I)或free rent (免租期)愈多.而且租金上漲的幅度也較低.
我的建議是回收期的三倍,如果你的生意需两年的時間回收成本,則應簽２年另加兩個２年的option.
就算情勢所逼租期再短,也應加上options ,以保護自己.記住,options 是鎖死房東而非房客.
Q怎麼談判最好的條件(deal)?
A:原則是”双贏” (WIN /WIN )
例如房東要長約,但房客要試一下才決定.
先以較高的租金簽半年或一年,如房客決定長租則以較低的租金簽長期租約,但需事先決定租金.
以5 年約为例,每月租金$4,000..00
房客要大筆裝修费$20,000.00 ,房東不肯先給
房客先出裝修费,房東逐年以租金攤還給房客,每年第12 亇月免租.
記住房客或房東都有压力但年支出和收入的原則一致的.
$3000 X 12月=$36,000.00 一年.
$4000 X 9 月+ (3 亇月免租)=也等於$36,000.00 一年.
要求房東降房租,等於是降低他的物業產值,要求房客多付房租,則是要他多打白工.
一般要彼此配合,先低慢高,或先高而持平.總之要做到平等互惠才对.
Q: 裝修(alteration)和改进(improvements)的問題
A: 有些裝修是增加店面的功能和價值例如加建厠所或加瓦斯管道.可以请房東支援或出資.有些則祗是因應房客的特殊需要例如隔间或特殊地板,電路…等,則儘量由房客自行負擔.
注意: Fixture(設置) and equipments(設備) 的分别 ,燈光,地板及隔間都屬于Fixture ,租滿時屬於房東的产業,桌椅,擺飾属于房客的生財噐具可以帶走.
有些裝修需要房東是至市政府的批淮像更改電路或瓦斯管…等,有些則可自行處理如粉刷或換地毯…等.事前問清楚可以免除許多麻煩,
Q prohibited Uses(禁用) and exclusive use(專用)
A; 房東可要求prohibited Uses(禁用)例如儲存或處理易㜣燃,危險物品.或禁止銷售某種商品及提供某種服務,以保障其他租客的利益避免惡性競爭.
相对來說房客也有權要求exclusive use(專用)or rights 例如專用停車位或專售權不准房東租其他單位給相同或競爭的租客.
Q Sublease(分租) and Assignment(轉讓)
A: Sublease(分租)權对房客来说有利,尤其对 專業人士或有季節性的行業, 例如地產商可分租給貸款公司,税務公司分租給保險業者.可 減輕負擔又可增加客源.
Assignment(轉讓)言明在先,萬一須脫身或盤讓生意時,才不會受到房東無謂的习難或趁机漲價.
Q Default.(違約)and Condemnation.(征收)
A: Default.(違約)一般是針对房客的表現,有時是指營業項目不符或空置不營業,違法改建,延時付租……等.要注意包含那些项目以免落人把柄,被取消租約白白损失.
Condemnation.(征收)是指萬一房東的土地被征收,房東不必賠償房客的損失.一般是保護房東,如果租約有這一條需到市政府或道路局查一下未来幾年的征收或拓道計劃以免遭到损失.
以下是我個人的”深見”(说”淺見” 太不負責任了.)
Q: 多少房租才算合理?
A:房租有三個價錢.
房客最多可付多少? 房東最少收多少?附近類似的店面租多少?
房客最多可付多少?
以餐館来说,連鎖店會付營業额的百分之十(10% of Gross sale.) ,私人店(夫妻檔…..)則可付到15% .例如 每天可做$1,000.00 生意,一個月做25 天,月營$25,000.00 的店面,私人經營可付到$3,750.00 (包括税及修理,管理费.....(NNN).) ,如果是連鎖店則付到$2,500.00 .這個数目是房客的最大承受力.不可再高了.
房東最少收多少?
房東一般有貸款的壓力,以2007 年的利率在7%左右,以Arizona 州来说,每呎造價或購入價在$200 来計 ,2000 呎的店面成本為 200 (元)x 2000(呎)= $400,000.00 .總價.
房東放$150,000.00 頭款 .向銀行借$250,000.00 , 7% 利息每月的付款約$1,767.00 左右
如果租客付$3000.00 淨租(net rent)+NNN ,$3,000-1767=$1233 淨收入(net income)
1233X12(月)=$14,769 (每年淨收入)/$150,000.00(投入現金頭款) = 9.8%年回收率.
以房東立場9.8% 是很高的回報率.
以 7% 来算 150,000x7%=(年收入) $10500.00除以 /12 (月) =(月收入) $875+(月付款)$1,767=$2642 +NNN ,所以月租$2,642.00 是房東所需的最低收入.
以上例房東要價是$3,000.00 月租金,但可以接受到$2,642.00 最低租金.
附近類似的店面租多少?
在電腦上或實地考察一下,5 哩之內類似呎吋的店面要租多少?即可得到最公平的行情價.
給学生的註脚
一個好的經紀人,在代表房東時,需了解租客的營業額,在代表房客時,也需了解房東的經濟實力.才能為客户爭取最大利益.
除了租金(rent) 外,NNN和其他开支需一併計算入總租金才是真正的支出.
Q: 租多久?(Lease Term)
A:以你所經營的生意而訂.以餐館来说, 因为初期投入的裝修和設備較多.
最少要有5 年,加上 option (選擇權),如果是辦公或一般服務業則1-2 年即可.
注意.租期愈長,則房東給的裝修费(T/I)或free rent (免租期)愈多.而且租金上漲的幅度也較低.
我的建議是回收期的三倍,如果你的生意需两年的時間回收成本,則應簽２年另加兩個２年的option.
就算情勢所逼租期再短,也應加上options ,以保護自己.記住,options 是鎖死房東而非房客.
Q怎麼談判最好的條件(deal)?
A:原則是”双贏” (WIN /WIN )
例如房東要長約,但房客要試一下才決定.
先以較高的租金簽半年或一年,如房客決定長租則以較低的租金簽長期租約,但需事先決定租金.
以5 年約为例,每月租金$4,000..00
房客要大筆裝修费$20,000.00 ,房東不肯先給
房客先出裝修费,房東逐年以租金攤還給房客,每年第12 亇月免租.
記住房客或房東都有压力但年支出和收入的原則一致的.
$3000 X 12月=$36,000.00 一年.
$4000 X 9 月+ (3 亇月免租)=也等於$36,000.00 一年.
要求房東降房租,等於是降低他的物業產值,要求房客多付房租,則是要他多打白工.
一般要彼此配合,先低慢高,或先高而持平.總之要做到平等互惠才对.
Q: 裝修(alteration)和改进(improvements)的問題
A: 有些裝修是增加店面的功能和價值例如加建厠所或加瓦斯管道.可以请房東支援或出資.有些則祗是因應房客的特殊需要例如隔间或特殊地板,電路…等,則儘量由房客自行負擔.
注意: Fixture(設置) and equipments(設備) 的分别 ,燈光,地板及隔間都屬于Fixture ,租滿時屬於房東的产業,桌椅,擺飾属于房客的生財噐具可以帶走.
有些裝修需要房東是至市政府的批淮像更改電路或瓦斯管…等,有些則可自行處理如粉刷或換地毯…等.事前問清楚可以免除許多麻煩,
Q prohibited Uses(禁用) and exclusive use(專用)
A; 房東可要求prohibited Uses(禁用)例如儲存或處理易㜣燃,危險物品.或禁止銷售某種商品及提供某種服務,以保障其他租客的利益避免惡性競爭.
相对來說房客也有權要求exclusive use(專用)or rights 例如專用停車位或專售權不准房東租其他單位給相同或競爭的租客.
Q Sublease(分租) and Assignment(轉讓)
A: Sublease(分租)權对房客来说有利,尤其对 專業人士或有季節性的行業, 例如地產商可分租給貸款公司,税務公司分租給保險業者.可 減輕負擔又可增加客源.
Assignment(轉讓)言明在先,萬一須脫身或盤讓生意時,才不會受到房東無謂的习難或趁机漲價.
Q Default.(違約)and Condemnation.(征收)
A: Default.(違約)一般是針对房客的表現,有時是指營業項目不符或空置不營業,違法改建,延時付租……等.要注意包含那些项目以免落人把柄,被取消租約白白损失.
Condemnation.(征收)是指萬一房東的土地被征收,房東不必賠償房客的損失.一般是保護房東,如果租約有這一條需到市政府或道路局查一下未来幾年的征收或拓道計劃以免遭到损失.
當然還有許多方面我没有談到,以後我會一一解说.
如果你有任何問题可以E – mail pinku17@hotmail.com 給我,我會盡力幫你.
原則上,我一般不代表房東＇因为房東都比較有錢,不需要我幫忙,除非你覺得被人欺負則例外我樂意帮你.
一般新移民或有心創業者,我一定倾力相助,全部免费.
我目前祗在 Arizona 亞利桑那和南加卅可親自为你(租客)找地點和談判 (費用由房東出),其他地區我祗能免费咨詢,無法代表你. sorry.
一般新移民或有心創業者,我一定倾力相助,全部免费.
我目前祗在 Arizona 亞利桑那和南加卅可親自为你(租客)找地點和談判 (費用由房東出),其他地區我祗能免费咨詢,無法代表你. sorry.
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