Krispy Kreme Doughnut 全裝修設備
Krispy Kreme Doughnut 買地产送生意和設備辦移民或投資出租,自營皆可
如何投資和選擇最好的商業地產
商業地產有三個層次
開發商
可能購買大片土地,分割成不同的住宅或商業區,再分批賣給建築商或自用公司賺取利潤,一般都有很好的市政関係和專業知識(知道在什麼地區推出什麼價位的產品).
開 発商的利潤相當高, 玩得好的可以不出太多錢就賺数倍的利潤例如在景氣好時,祗付少许訂金或頭款鎖住地主,同時一面轉地目,一面就簽約賣地了.但相对風險也大,如果不能及時把地轉賣出去,碰到時局一轉,就可能被套死.
建築商
從開發商處取得已劃分地目的土地,再設計籃圖規劃,取可許可後,自行或受雇完成建築物業, 建築商要能控制成本和掌控包商.在特定的预算和時間內完成任務.
建築商祗要做好自己的事,利潤在10%-25% 之間(時間和物料成本的把握不同)–算是穩定的事業.
投資管理公司
集資或自資購買規劃好或己建好的物業,出租管理一般有長和短線的操作方法.
短線是指在预定的物業上先廣告,取得一定的租客後再請建商興建. 等物業建成及完全出租後,再轉賣給其他的投資人獲取利潤.這種公司有時为了利潤放一些不穩定的房客或祗求租金不顧租客之間互補和協調.例如五個店面放三亇餐館,造成停車位不足,大家客源不足造成惡性競爭.導致未来房東要經常換房客.管理成本提高.
長線投資較好,一般有7-10% 左右的回收率,
注意要找有信譽的專業管理公司.可以省很多事.
好的銀行借條件好的貸款也很重要.
最重要的是对市場的充分了解,和租客的組合(Tenant Mix)的掌握.
投資商業地产每個層次都是很專業的,一般祗能選擇一樣来做.很多人喜歡自產自銷用小商法做大生意,每每得不償失,慎之,戒之
商業地產有三個層次
開發商
可能購買大片土地,分割成不同的住宅或商業區,再分批賣給建築商或自用公司賺取利潤,一般都有很好的市政関係和專業知識(知道在什麼地區推出什麼價位的產品).
開 発商的利潤相當高, 玩得好的可以不出太多錢就賺数倍的利潤例如在景氣好時,祗付少许訂金或頭款鎖住地主,同時一面轉地目,一面就簽約賣地了.但相对風險也大,如果不能及時把地轉賣出去,碰到時局一轉,就可能被套死.
建築商
從開發商處取得已劃分地目的土地,再設計籃圖規劃,取可許可後,自行或受雇完成建築物業, 建築商要能控制成本和掌控包商.在特定的预算和時間內完成任務.
建築商祗要做好自己的事,利潤在10%-25% 之間(時間和物料成本的把握不同)–算是穩定的事業.
投資管理公司
集資或自資購買規劃好或己建好的物業,出租管理一般有長和短線的操作方法.
短線是指在预定的物業上先廣告,取得一定的租客後再請建商興建. 等物業建成及完全出租後,再轉賣給其他的投資人獲取利潤.這種公司有時为了利潤放一些不穩定的房客或祗求租金不顧租客之間互補和協調.例如五個店面放三亇餐館,造成停車位不足,大家客源不足造成惡性競爭.導致未来房東要經常換房客.管理成本提高.
長線投資較好,一般有7-10% 左右的回收率,
注意要找有信譽的專業管理公司.可以省很多事.
好的銀行借條件好的貸款也很重要.
最重要的是对市場的充分了解,和租客的組合(Tenant Mix)的掌握.
投資商業地产每個層次都是很專業的,一般祗能選擇一樣来做.很多人喜歡自產自銷用小商法做大生意,每每得不償失,慎之,戒之
下面我们再来看看投資管理的部份.
商業出租物業又有三種‧
獨立建築 (free standing building )
商店街 (strip center )
購物中心 ( Anchor center )
讓我一一为你分析
獨立建築 (free standing building )
像一般burger king or starbuck coffee …單一用途,單一房客的建築,是很多人很喜歡的一项投資,少則十多萬就可以入门,加上房客負擔一切費用,每月拿一張支票,没有管理或修理的開銷,的確十分誘人.
以下是我的建議事項
不管租金多高,售價必須合理,
有的1000呎 starbuck 咖啡屋動輒百萬元售價,每月租金７一８千元,這種房租祗有他们才出的起,一但租滿走人,别的租客衹能出半價,多年收的租金一次全数吐出,寧可買20-30万的產業租給小企業,他們努力苦撑就算不行也很容易找到房客,萬一運氣好被連鎖企業看上身價一揚即可漲價出手或坐收高租,如此可攻可守才是上策.
不管售價多低,租客必须穩定.
除非財力雄厚,全用現金否則一般都有貸款压力.所以房客的穩定性非常重要.
雖然做房東的祗是收租,但積極地関心房客的生意是否趕上潮流,競争是否過度激烈跟房客的信用和財力一樣重要,應主動関心一下.不要忘記獨立建築管理容易,但一旦失去租客就等於失在100% 的收入,所以一定要有一些備用金(一般是6亇月的租金)以防萬一.
長租可貸款,短租可賣錢
租客和房東買主和賣主都是為了錢,旣然目標一致,一切就好商量.
長期租客穩定,租金雖較低,房東可以找利息低的貸款重新融資把資金調出来再投資在别的地方.
短期租客租金一般較高可以轉手賣高價錢,套利再轉投,例如50 万的餐館,租客衹願租2 年.每月三千,24 亇月是7万2的總房租 ,我寧可三亇月免租後收3600 月租.如此年回報率增加百分之二十,現在我可賣到60 万了.
商業出租物業又有三種‧
獨立建築 (free standing building )
商店街 (strip center )
購物中心 ( Anchor center )
讓我一一为你分析
獨立建築 (free standing building )
像一般burger king or starbuck coffee …單一用途,單一房客的建築,是很多人很喜歡的一项投資,少則十多萬就可以入门,加上房客負擔一切費用,每月拿一張支票,没有管理或修理的開銷,的確十分誘人.
以下是我的建議事項
不管租金多高,售價必須合理,
有的1000呎 starbuck 咖啡屋動輒百萬元售價,每月租金７一８千元,這種房租祗有他们才出的起,一但租滿走人,别的租客衹能出半價,多年收的租金一次全数吐出,寧可買20-30万的產業租給小企業,他們努力苦撑就算不行也很容易找到房客,萬一運氣好被連鎖企業看上身價一揚即可漲價出手或坐收高租,如此可攻可守才是上策.
不管售價多低,租客必须穩定.
除非財力雄厚,全用現金否則一般都有貸款压力.所以房客的穩定性非常重要.
雖然做房東的祗是收租,但積極地関心房客的生意是否趕上潮流,競争是否過度激烈跟房客的信用和財力一樣重要,應主動関心一下.不要忘記獨立建築管理容易,但一旦失去租客就等於失在100% 的收入,所以一定要有一些備用金(一般是6亇月的租金)以防萬一.
長租可貸款,短租可賣錢
租客和房東買主和賣主都是為了錢,旣然目標一致,一切就好商量.
長期租客穩定,租金雖較低,房東可以找利息低的貸款重新融資把資金調出来再投資在别的地方.
短期租客租金一般較高可以轉手賣高價錢,套利再轉投,例如50 万的餐館,租客衹願租2 年.每月三千,24 亇月是7万2的總房租 ,我寧可三亇月免租後收3600 月租.如此年回報率增加百分之二十,現在我可賣到60 万了.
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