中餐館大補帖

開發財源

Delivery 外送服務
外送是一帖猛藥,要小心慢用.
接電話的人英文要好,附近所有公寓的位置圖要備好,
中午可祇送公司行號,或限定最低消費.

FAX in order 傳真服務
用傳真菜單 實例
http://www.allindiacafe.com/menu/aicmenu2002.PDF
我建議給點折扣或送點食品.可省接電話的時間.

Pick –up discount 自取折扣
自取也給點折扣,对店面小或租金高的地點尤其重要.
買6 送1 ,或 40 元以上送一點食品.

Catering 外燴
自已慢慢摸索,公司聚會,產品展銷,或跟外燴公司合作,提供中式食品.

Party tray 外食拼盤
這是最快的方法,用現成的食品拼成,，最好用放大照片擺在店內.

Up-sale 提售技巧
訓練員工不露痕跡地提高銷售額,例如 點完餐後,問客人要水時,不要問:大?中?小?
直接問:大杯好嗎?
結尾語改That shall do it ? or that is it? (就這樣嗎?) 為 any thing else ? (還要其他東
西嗎?)
聚沙成塔,日久就會見成效.

增加客源

參與社區活動,商會
和其他同行联盟接單
支持学校活動,奖學金
教會或慈善活動
網路免費廣告
製造網頁或博客


減少開支

和其他同行联盟下單
購買現成品
更換高效能的設備
貨物循環
立方呎非平方呎
車庫或倉庫
保養設備

發展和成長

由內部員工找合夥人或支持員工創業
利用SBA Loan,商業貸款
对外招資
分享利潤

David's hot sheet July 2007 7月份我的精選 產業

#4

#3
#2

#1

David ‘s Hot Sheet June –July-2007


所有精選物業均從不同的來源所得資料,僅供參考
另有詳細資料請來信(e-meil ) or call 索取.


Arizona retail market 之我見.
99% 的商業地产都標價過高.尤其近幾年租金和營業成本已造成租客負荷過重,所以我所精選的物業的租金都屬中下的價位,這樣才可攻可守,不會有風險.
Commercial retail 仍是最佳選擇.




商業地產 #1
售價 $1,500,000.00
地點 4027 N 32 st Phoenix Arizona
用途 strip center
建築呎吋 7,248 SQFT
土地呎吋 20,927SQWFT
年淨收入 ½ vacant
建築年份 1960
精選原因 only if you know the conv store business !!
Older Building in great Phoenix area ,1/2 vacant ,cap rate is low ,but great investment for the owner that know conv store business ,when the right time take over the conv store business that worth $300K or more that will bring income to pay for the center.

注意,此產業只適合自用業主,




商業地產 #2
售價 $ 560,000.00
地點 4572 North Robert RD Prescott Valley,AZ 86314
用途 Domino Pizza
停車位
建築呎吋 1,625
土地呎吋0.25 acre
年淨收入 6%
建築年份 2001
精選原因
Easy ,it is Domino’s Pizza great strong Lease And it is in Prescott Valley .
OK you want more info here you go
http://www.loopnet.com/Attachments/2/6/1/26169D32-694C-4B23-A9E6-E13561D24E5D.pdf

Prescott valley 氣候宜人,成長迅速,潛力十足





商業地產 #3
售價 $ 4,200,000.00
地點 Coolidge ,AZ
建築呎吋91,020 SF
土地呎吋 7.46 acres
年淨收入
回收率 7.40 %
建築年份 1974
精選原因
Constructed in approximately 1974, the improvements consist of a one-story, block, sprinklered retail center with approximately 91,020 square feet of rentable area. All improvements in the center with the exception of McDonald' s and the car wash to the east, which are separately owned, are for sale.The property is currently 90% leased on a square footage basis. The leases are NNN with the tenants responsible for pro-rata rent (see the attached Lease Summary for details). The anchor space formerly occupied by Safeway is subleased by a thrift store on a month-to-month basis with Safeway paying rent..

* 每呎$50.00 不到,破本州最低價,最佳長期性投資,詳情請來电



商業地產 #4
售價 $ 4,200,000.00
地點 15820N. 35 ave and Green way Phoenix ,AZ
建築呎吋32,006 SF
土地呎吋 84,114 SF
年淨收入
回收率 7.90 %
建築年份 1989
精選原因
. Tierra Buena is a fantastic opportunity for an investor to obtain a valuable asset in the phoenix market. This shopping center consists of all NNN tenants in place and is fully leased. Tenants include: title agency, mortgage company, real estate office, dental lab, insurance company, restaurant, deli, hair salon, a great mix of tenants

Tierra Buena is a 32,706 sqft strip center located between Greenway Rd and Bell Rd with unbeatable visibility, exposure and population density, Bell Rd is one of the busiest roads in the entire Metro Phoenix area. There are +/-86,000 cars through the intersection per day. Demographics are very strong with 147,200 people within three miles of the shopping center.
*適合1031 或中長期投資,、四平八稳的物業.

商机?轉机?危机?

記住,美國人是用眼睛吃飯,用嘴巴戀愛,!

最近有很多人要買餐館,也有很多客人要賣餐館.但這些要買餐館的客人却不會跟這些賣餐館的人買. 這是為什麼呢?
是要價太高嗎? 不是.有的賣主都到了出價就賣的地步了.
是買主太挑 太苛嗎? 也不是..有的買主是有人工拿就肯賭一把了.
問題出在市場变了,結構变了,客人变了
但中國餐館的經營方法和素質並没有太大的提昇和改变.

看看外国人為什麼取笑我們
http://www.rahoi.com/2006/03/may-i-take-your-order/

我跟一般的美國朋友談起中餐館的經驗
有下列的總結
髒,尤其是厠所,不但没有定時打掃除臭、有的還當倉庫或工具間呢.
英文不好,經常給人不禮貌或不友善的感覺.
服務不好,碰到問題常得不到妥善的解決.
产品的質量不一致,分量,口味經常因人而異.
菜單的解釋不清楚,常造成誤解.

我給各位同胞幾帖解藥

正心: 餐館不祇是飲食業 ,是服務業 滿足客人的需要(口腹之慾),慾望(被尊重,服侍的感覺)和價值感(物有所值,輕鬆快樂的感覺)
所以口味好,祇是其中三分之一.要有以服務為核心的思想,處處為客人著想.
吃得固然要可口,看的也得乾淨美觀,聽的也要清淨悦耳.

正德:曾有一位好朋友姜秀明是位名厨曾教導我:做菜要好吃,最重要的佐料是:誠意,有誠意去做一件事,一定能做好.我頓時醒悟從此做菜,做人,做生意
均以此為戒,打掃衛生,營養美味都是自己滿意才敢給客人享用.

正言:店裡一定要有英文好的人,不但可以服務客人也可訓練員工,如果老板 英文不好,对員工自然要求不高,整個店的水準就可想而知了.
特價 today special 跟賤賣 Bargain Price 是兩句完全不同的水平和意思 Bargain Price不可用在餐廰內.

看看日本人破英文的笑話
http://youtube.com/watch?v=Yq6FLePA0E8



正行: 做事先做人, 既然幹這一行就要扮好自已的角色,要幹一行””願意行”’而非幹一行怨一行.餐廰分內場,外場,每個人堅守崗位,發揮所長之外,要不停地学習,吸收有関的專業知識.了觧最近的市場動態和最近的潮流.

例如近幾年美國各大連鎖都在積極拓展和開發早餐的市場和客源,還有食品公司也推出很多簡易的午餐產品,而超市也插手熟食套餐外賣.面臨這麼大的挑戰和競爭,中餐界要整合資源,共同努力保護整個行業,創新突破不断開發新產品新客源.

同行如手足,客人是父母
,老板要知足,員工要滿足,



我希望全世界的華人都能無私地分享成功的經驗或密訣.大家趕快把經濟搞好.提高華人的社會地位和政治實力.

記住 我們最大的敵人是我們自已. 中國人.一起努力吧………待續

****** 父親是外省人,母親是台灣人 ,兒子是美國人,我没有黨派或地域之分,我希望所有的人都發財,快樂,平安…….朋友們看看參考,請不要挑字眼打筆仗.***

六月份我的精選 產業

後院有烤肉爐和人工果嶺

格局大方

自用住宅
地點 Chandler ,AZ
建築呎吋 3012 SF

店面出租
地點 Mesa AZ

商業地產
地點 Peoria ,AZ

商業地產
地點 Peoria ,AZ
建築呎吋4,412 SF
土地呎吋 34,848 SF
年淨收入
售價 $ 1,150,000.00
回收率 6.43 % 建築年份 1979
精選原因
兩幢獨立快餐建築在主要公路边十字路口,己出租(Donut and Mexican 甜甜圈和墨西哥快餐),此地區正迅速重新發展中,不論是客户群或產業價值都會大量增加.

店面出租
地點 Mesa AZ
用途 餐館
每月租金 $8000.00
停車位 100 以上
建築呎吋 3600 SF
土地呎吋 大型購物中心內
建築年份 1980
精選原因
近$300,000.00 裝修之高級亞州餐館,有酒吧,户外座位
祇需添購少数設備,馬上可開業,懂經營者創業良机.

生意轉讓
地點 Phoenix
生意種類 中式自助快餐

售價 $88,000.00
建築呎吋2700 SF
每月租金$4,000.00
營業時間 每週六天
土地呎吋 大型購物中心內
月營業額$30,000.00
年淨收入 $50,000.00
建築年份 1980
精選原因
業主不懂厨藝,地點佳人氣旺,菜色超簡單,改進容易,潛力無窮.

自用住宅
地點 Chandler ,AZ
建築呎吋 3012 SF
土地呎吋 10000+
建築年份2004
售價 $539,000.00
精選原因
安全柵門(Gated community ) 18 吋地磚,單層高级住宅,格局大方,4 房3車庫,後院有烤肉爐和人工果嶺

本月我的看法

随著股市的浮動,物價高涨,房市將持平(這其實是好消息.)不跌即是賺””的時期到了.

買方祇要負檐得起,選擇性很大.但除了自用住宅以外,不要再買投資屋.

商業建築方面,仍非常搶手,價格仍居高不下,短期內不會有便宜可撿.但我建議自用者仍應趁低利息購買.

在美國如何買賣生意

倒店後,所有裝修全部血本無歸

對新房客則可省数万元

在美國如何買賣生意

買賣生意是一項非常複雜的交易過程,牽扯的不止是較大的金额,而是一家人的生活方式和命運都因此而改变,我祇能舉一小部份的例子希望能幫助各位朋友創業.


Q: 這项生意值多少?

A:
一家中式快餐,原本裝修费是20 万美元,做了兩年,賣主想脫手,但祇有二萬月營業额 (Gross sale ) 早年餐館界有個不成文的訂價法 叫 賣家X5 ,買家X3 最後X4 成交”” 就是賣主以月營業额X 5 = 20,000X 5 =$100,000.00
買主以月營業额X 3 = 20,000X 5 =$60,000.00
最後以月營業额X 4 = 20,000X 4 =$80,000.00
由此可見創業時投入的資本和以後的售價是沒有干係的.但這個公式幾十年來一直被許多人沿用,但近幾年經商的環境变化很大,這個公式已經不適用了.
我為你介紹的三個價位的方法
賣主最低接受價
買主最高收購價
行情價
我來為你一一分析….

賣主最低接受價:
不管是健康因素,賠本生意或還賭債, 賣主的生活情形和心理狀態可以直接影响售價,尤其許多人不想花錢請經紀人代表他們, ,賣主自己在展示生意時經常在無意中透露太多訊息给对方, 讓買主很容易可找到賣主的弱點, 例如:有一位賣主向对方說:自己的租約快到期,跟房東又不合,所以教未來買主自己去找房東談,結果買主和房東談好一起等賣主期滿遷出再進場,一個十多万的生意就這麼丟了.
另一個賣主告訴買主這生意非常賺錢,雖然十万裝修,根據收入要賣四十多万
,結果買主不但没買,還到对面開了一家類似的餐館搶生意.
我有一個客户,每次大厨找他麻煩就降價十万,一旦和好立刻就漲回原價.這都是賣主的意願影响售價的後果.
所以在賣生意時一定要保持生意有” 市場價值”和懂得保護自己.

買主最高收購價:
買方購買的意願也造成不同的價位,有時買主已辭工或剛搬到新地區,有收入及開銷的問題,這樣的買主也最容易出較好的價錢,再一次我強調如果沒有經紀人的保護,買主除了證明自已的財務狀況和能力以外,也不該透露太多自已的訊息給对方,最重要的是預做準備提早最少三個月開始看店.



行情價:
在這裏我想介紹我的計算公式
淨利=扣除所有開支,包括自己的人工所得的税前利潤.
營業額=總銷售額扣除代收市,州銷售税(sale Tax)
用這個方式所算出的生意價較公平,以同樣例子一家中式快餐,原本裝修费是20 万美元,做了兩年,賣主想脫手,但祇有二萬月營業额 (Gross sale ),每月賺$4,000.00

老板必须在店內
二年的淨利 (net profit)或４亇月的營業額(gross sale )
$4,000.00 X 24 亇月=$96,000.00(最高要價)
$20,000 X 4 = $80,000.00 (最低底價)
80,000+ 96,000/2=$8,8000.00 (中間價)

老板不须在店內
三年的淨利或五亇月的營業額

老板不须在店內的連鎖或加盟店
四年的淨利或六亇月的營業額

以上的公式其實是非常粗淺的,在整亇交易過程還有下列加減價的因素.

加價
附近無競爭
有獨特配方
管理容易
租約便宜且長期
少用人工
可輕易搬遷地點
有開分店或增加收入的潛力.

減價
工作時間過長
人員管理不易
競爭過多
租約太短或太貴
設備老舊
有季節性
收入不穩定

一般我在粗估之後,會再考量以上因素再細估一次,以取得最公平準確的售價.
買賣生意要公平,透明 為上,如果自已沒把握,還是要找專業經紀人(如卑人在下我這樣的專家.)為你服務…………………待續
下次 談買賣生意的過程.

買賣生意的過程.

在決定上市或翻報紙以前

賣主該準備
報税紀綠2-3 年 (Tax record )
租約副本 (copy of the Lease)
設備清單 (Equipments Listing)
員工資料 (employee information)
所有執照副本 (copy of all Licenses needed )
收支財務報表 (Balance sheet )


買主該準備
1. 個人財務報表( personal financial statement )
2. 履歴表 (resume )
3. 生意企劃案( business plan)
4. 報税紀綠2-3 年 (Tax record )
5. 存款證明.

這些資料愈齊全,交易過程愈清楚簡單

賣主: 登廣告或找經紀人.

買主:看到廣告後,联絡賣主看店.

第一次看店時,双方應有共同的了解.
生意的地點和營業時間
價錢和付款方式
租金和租約年限
員工人数及薪資(祇須数字非個人資料.)
所有收入及開銷
決定查看營業額的方式

*買主不可和員工交談,應尊重賣主的私密性
*賣主須提供足夠的時間給買主看店.

買主根據賣主所聲明的資料送出購買意向書 NOI (Letter of intent )或契約(contract )
好的offer 须包括下列條件
售價,訂金多少?
如何付款
購買內容(商標,租約,設備,裝修,客户,技術或配方,店名…等)
調查時間 15 -30 天
接手時間 30-60 天

特殊情況
新租約,商業貸款,訓練方式,房東或連鎖總部批準….等

賣主審讀合約後,可拒绝,接受或重新談判(counter offer)

賣主同意後,簽合約時叫接受日”acceptance day”
所有合約内的天数都從這天算起.

在調查期間

賣主:應和買主合作提供任何資料和證據,以便查核.
但此時、買主仍可退出,心理要有取消合約的準備

買主:除了查核所有資料外,也要查一下附近有無＇新的競爭者要來,可到市政府調查新執照或酒牌申請案,在調查期間到期以前,給賣主答覆 要或不要,或重新談判

如果不要
根據合約上的條件,在預定的時間之前向賣主提出書面的取消.
*寫合約時,注意加上” 5天内,可無條件取消,訂金無需賣主同意,應馬上退回買主.” 以免受賣主 勺難.

重新談判
假設買主在調查期間查到一些不符的事實,可能會想殺一些價,是合理的.
双方不要情緒化,一切讓数字說話.儘可能由双方代表或經紀人去洽談.
我再次強調 “”合理的.””如果冷氣壞了,可要求賣主修好,或請有照公司估價後再要求賣主給相等的折扣是合理的. 為了這個不買或殺上萬元價就太過份了.
注意當買主提出重新談判時,也給賣主一個Back out 退出的机會.務必小心.
賣主也應繼續接受新的意向書或備用合約 back up contract ,此時就派上用場了.

如果要

買主此時需簽署合約,放棄訂金或付额外的訂金表示有誠意完成交易.並確訂實际交接的日期.
同時可着手成立新公司, 並申請所有所需證照,保險,開立銀行户頭,接手水電瓦斯,….等 添置新設備,招牌,,招聘或訓練員工,至少需要30 天.

在交接前1-2 天,應再檢查所有設備,確定功能正常.

在交接前1 天,清點存貨,通知員工及再雇用文件.

在交接當天 ,签文件,準備現金本票,交接鎖匙.恭禧發財.

*買主應該知道除了售價外還有各種訂金,存貸,印刷招牌和週轉金…等额外的支出,千萬要準備.

*賣主應該知道除了售價外得扣除佣金,所得税,後所得才是自已的淨售價

…………………待續