美國股市崩盤的解藥,

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我的”四不一沒有”

不要慌
今天美國股市下跌,祗是一個信心问題,正如之前数十年的上上下下,市場早晚會調整
如果你没有投資在特定的公司的股票中,那你沒有受傷.
如果有,表示你有餘錢投資,那就耐心等待讓事情好轉.
如果你全部的資金都賭在股市中,願賭服輸吧,你要為自己的愚笨付出代價.


不要怕
這次國會不通過700億救市計劃,並不表示不救市而是認為該計劃不夠完善,或覺得應另想辦法,事實上通過這個法案也祗是臨時性的救急之策.
整体經濟仍需多方面政策配合實施才有希望,這是一個長期性的问題.但以美國的國力和智慧絕对可以解决的.

不要停
再怎麼樣日子總要過下去的,上班族仍要在工作上力求表現,做生意仍是要做好自己的產品或服務,該做的要做,該花的也得花.
消費力求實際,要力保基礎产業.
投資行為也要轉变而非停止,放在硬产业而非投机行為

不要信
不要輕信任何小道或內幕消息,事情很明顯美國是最大消費國但不是惟一消費國.祗要你做好产品或服務,不怕没人要.
不要被人誤導或影响而把資金亂投亂放,相信自己的直覺保存實力,冷靜應对.
寧可錯過,不要放錯.

没有必要
非必要的事情,不要做,
非必要的并銷,不要花
非必要的設備,不要添
非必要的地方,不要去
這將是一個長期性的低潮,保持實力,想辦法生存,等待一下亇春天.

其實投資理財,經濟市場並不複雜

其實投資理財,經濟市場並不複雜

说穿了就是”供需关系”

當我需要用到你的產品或服務時,我就得付出你想要的價錢.

當你需要賣岀你的產品或服務時,你就得接受我想要的價錢

所以做人做事業,制產品要以被需要為導向,了解需要,滿足了顧客的需要,顧客自然會用鈔票來滿足你的需要.

用物理学來觧釋經濟

根據牛顿的物質不滅定律,錢是一樣多的.

房子跌價是因為在地產的錢跑到別的地方去了.

股市崩盤表示在股票裹的金錢被支配到另一個投資項目了.

那所謂經濟衰退就是錢不再流通了 .

那些經濟指数,專家預測或分析意見,祗不過是各方面想影响或支配這些資金的流向罷了.

聰明的投資人在別人驚慌失措到處亂竄的時候,要冷靜地思考下一波的資金動向會在那裹?

用宗教來觧釋經濟

根據信則靈的心理作用,相信就是力量.

房子跌價是因為投資人不相信房地產.會漲價.

股市崩盤表示買家不相信那家公司能賺錢

媒体報導,廠商廣告或政府喊話,祗是要恢復客户对他們的信心而己.

聰明的投資人在別人不相信這亇那亇的情形中,要清晰地想到,再過來買家會相信什麼??

市場需要稳定下來,投資人也該冷靜下來

讓我們都重新檢討一下,錯在那裹??

廠商变強盗

製造商本應是根據特定的規格指標做出產品,結果為了降低成本,加了不該加的毒品去達到指標強搶利潤,造成顧客生命健康的损害,最後也導致自己的垮台.

投資变投机

投資人應是根據自己明智的研判提供資金給優秀企業家或優贸產品在供需市場中交易獲利,結果押房市,押股市,道聽塗说,亂投亂竄的投機行為,造成市場的混亂過熱也演变成今天的局面.

政客变騙子(民盡凍,刮民凍,共惨凍,包括美國 的民豬凍)

政客更是可恨,衹知道相互攻訐,推缷推责.當選前亂并支票,當選後謀財害命,各幹各的. 頭痛却医腳,內服當外用,手忙腳亂,頭昏眼花

对當前危機,不能痛下鉄腕整顿.平息民怨

对未來挑戰,也拿不出長久之計,再失民心.

公民变勺民

在一個民主的社會裏,公民要对自己負責,不要什麼都倚赖或怪罪政府,我們的行政是民主的,但思維却是帝制的.政府是我們請來集中和分配資源的.要政府有能,人民要先守法講理.平時逃税找漏洞,出事就找補助要賠償.

政府管得愈少愈好,業者應該自清自律,人民更要自立自強.

要國家強大,市場才能稳定,若市場稳定,經濟才能發達,而經濟發達人民才能安居樂業'

反之亦如是. 人民安居樂業,經濟才能發達, 經濟發達,市場才能稳定, 市場稳定,國家才能強大

各守本位,各展所長,共同努力才能一起走出這個低潮.

美國經濟衰退

美國經濟衰退了嗎?
絕对是的.
能夠走出來嗎?
絕对可以!

重點不是承不承認這個事實,(就像 有外遇或 患癌症)
重要的是證實之後,接下來怎麼去應付這個事實.

去年當政者及許多業者小心翼翼地避免使用”衰退”一詞時,我就断言衰退必然發生.
因為許多人為保住既有的利益和市場不願就此放手,所以想方設法去掩蓋事實,保住市場.也正因為這種心態誤導消費者和投資者持續犯錯誤 最終將整個經濟推向衰退.

最好的例子是大陸三鹿奶粉和台灣金車食品在同一個危机中,兩種完全不同的處理心態.
一個是獲得情報自己的產品有問题,想盡辦法防堵消息外露和壓住媒体報導,造成更大的损失和傷害.
一個是在不完全確定有事的情形下,立刻將產品下架,道歉並更新包裝配方.也因如此獲得社會大衆的諒解和信任.

今天在美國,從政府到民間企業都承認也切身感受到經濟衰退的压力,不但正視這個問題,更共同想各種辦法來解決這個美國歴史上最大的一個難关.祗要面对就能解决,祗有承認才有希望.
正因為如此,我可以樂觀地说這次的衰退比會原來估計的短很多,因為美國的市場机制本來就靈活,体質也算強,加上全球金融市場都不願任美國這個市場龍頭崩盤,定会嚮應托市.裹應外合,上下一心,很快就會把金融市場稳定,並扶上正軌.
當然并始調養跟完全復原仍有一段很長的距離,在整個過程中也要特别小心,投資者不不貪不怕,業者更要憑良心做事,實在稳健地把各行各業做好,才會有好日子過.

Game plan to minimize the damage.

從網上抄來的,有空再翻譯(祗適用美國地區)

As the country's financial system teeters on the brink of disaster, you need a game plan to minimize the damage.
Here are ten things that this financial panic means for you.
1. Check that your bank accounts are federally insured. The Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) guarantees deposits up to $100,000 per person. If you have to hold more than that, spread it across multiple banks. As a taxpayer you are paying for this insurance. Use it.

2. Make sure your brokerage accounts are federally insured, too. The Securities Investor Protection Corporation (SIPC) guarantees you at places like Lehman Brothers, Merrill Lynch, E-Trade and the like up to $500,000, including $100,000 worth of cash. The same rules apply: If you have more to invest, spread it across multiple firms. Note: The SIPC is only there to make sure you get your shares and bonds back if a brokerage fails. It does not, obviously, guarantee those investments' value.

3. Put money in thy purse. If this market and this economy get any tougher, cash isn't just going to be king any more. It's going to be king, queen, emperor, lord high chamberlain, and the whole court – including the royal cat and crazy prince Ruprecht locked in the attic. The easiest way to make or find a buck is to save it. So take an axe to those family budgets. The restaurant meals. The Super Duper Everything Cable package. The rip-off checking account with the high fees and low interest. It's all costing you.

4. Set up a home equity line of credit while you still can. I usually don't like advising people to take on more debt, but if access to ready cash might be a life saver it's best to line it up. That's especially true if you are worried about your job. Credit is already tight, and it may get a lot tighter still.

5. Refinance your mortgage . The panic on Wall Street just caused a collapse in the interest rate on long-term US Treasury bonds, as lots of investors rushed there for safety. And that usually leads to a fall in long-term mortgage rates.

6. Stop pulling a Monty Python when it comes to your worst investments. If you ever saw John Cleese and Michael Palin perform their famous skit about the dead parrot, you know exactly what I mean. No, your Fannie Mae shares aren't "resting." They're lying at the bottom of the cage with their feet in the air. What more do you need to know? So stop waiting for them to "recover" before sorting out your portfolio.

7. Don't panic. Journalists, like markets, tend to move in herds. And by the nature of their jobs they write about the plane that crashes instead of the thousands that land safely. Remember, too, that pundits want to seem really wise by putting on serious expressions and saying things like "we don't know how this thing is going to play out," and "the situation could get a lot worse". Bah. Guess what? We never know how things are going to play out. And the situation could get a lot better too. That's the future for you.

8. When it comes to your short-term money needs, nothing has changed. Any money you might need within the next year or two should be held in cash or equivalents. That was true two years ago and it is true now. The stock market is no home for money you may need urgently. It could fall 30% or jump 30%. Nobody knows. You can get a one year CD paying 5% right now, and it's federally guaranteed.

9. If you are investing for five years or more, buy some stock. The investment outlook is much, much better today than it has been for several years, because shares are much cheaper. World markets overall have fallen 27% from last year's peak. They're not a steal at current levels but they are not particularly expensive either. Invest globally. Vanguard Total World Stock gives you the whole world and low fees. If you are looking for a value focus, Morningstar analyst Bridget Hughes likes Oakmark Global . Another good one is Tweedy, Browne's new Worldwide High Dividend Yield Value . The list is not comprehensive. Remember: I am not trying to call the bottom of the market. Things could fall quite a bit further ahead. No one knows. So only invest little, often, and broadly.

10. If you want to worry about anything, worry about your taxes. The worse this crisis gets, the more they will end up putting the taxpayer on the hook to prevent a meltdown. Taxes are going up sooner or later anyway, no matter who wins the election, because of our gigantic federal deficits. (If you think Lehman Brothers was bad, you should look at Uncle Sam). And you can forget about any talk of tax breaks. Oh, and if you want a break from worrying about taxes, worry about Treasury bonds. Deficits won't do anything good for them.

給投資人的幾句忠言,從三鹿毒奶想起……

給投資人的幾句忠言，，

記得二三年前参加觀光團回中國和臺灣旅遊幾次,每次買紀念品的時候,都交待家人要看好貨,但不必殺價.其他人覺得我很傻, 叫我”寃大頭” ,我向家人解釋原因.

第一,我愛我的祖國和故鄉(父親來自江蘇,母親生在臺灣),我巴不得從美國賺多一些美金來這裹花,讓國人多賺點錢.讓我所愛的地方和人民能改善生活,那怕祗有一點,我都願意去做,”我不殺價因对你們的愛不打折扣.”

第二,在美國住久了,消費觀是比較健康些(也可稱是傻Ｂ唄!!),你供我需,两厢情願,祗要能達到我的要求或品味,我就會付出你要的代價,大家都要生活嘛,沒有必要殺到人家血本無歸才肯買,你這不是逼商成奸嗎? 所以在美國住久了之後,人都犯傻 因為沒那麼多地方去傷腦筋.因為利潤夠,法律就算嚴一點,商人也有能力去做到衛生要求, 也因為利潤夠,合法長線經營也比黑心投機合算.
當然美國也有奸商或不良食品,但一旦出事,分銷商回收銷毁,消費者退貨抵制非常迅速,政府不必太介入.社會本身形成一種自然的机制,大家都有點傻(按中國標準),但不必疑神疑鬼地過日子.
在美國,人民用選票來找能人,用鈔票來選好货.

反觀我們的社會,個個精明計較,都在找漏洞,人人想方設法在省錢賺錢,結果消费者出了”卡神”,廠商家出了三鹿.買賣双方竟变成仇人一般互鬥互傷.
在這裹,政客用謊言來騙選票,商人用黑貨來騙鈔票.
竟然忘了我們原是一家人,你用你的魚肉蔬果換取我的智慧技能.文明演变至今却变成這個局面,真是愈來愈不是人了.

由這裹延伸到我的本行房地產,在此我忠告投資人

第一,能有餘錢投資地產的人,都是有財有能的福人,若是有幸買到投資產业,價是要殺的,但不要太過,別忘記在拍賣時,是最高價得之.

若是出租, 租金也要比别人稍低一點,記住租金低一點,可以多一點選擇合意的租客,租期也會比較稳定長久.

賣的時候也儘量和買家配合,該修該扣就給人家,别忘了小錢躭誤大事.

身為投資人,從事低買高賣的行為,若有慧眼看中有潛力的產業,就要當机立断,馬上下手. 若不幸時局丕变也要壯士断腕,認賠殺出,保存實力.
别為小事糾纏,延誤商机.

要比價要精明,岀價要合理,購入要勇敢,賣出要捨得. 方為”投資達人”

成功定有原因,失敗没有藉口

成功定有原因,失敗没有藉口

過去這幾年,許多人在房地產,股票或期貨方面賺了大錢,然後在短短的一年之內獲利回吐大傷元氣,更有人傾家盪產,搞得血本無歸.
其中不乏我的朋友,客户甚至包括我自己都得到了血淋淋的教訓.

今天我把這個百萬美元的教訓,免费赤裸裸地呈現給您.

第一課
眼光獨到=精研細算

投資致富所謂” 眼光獨到”其實都是精算出來的,看到商机其實是算到有錢賺!
做任何事要先學會”打算”,不要祗靠盲從或賭一把,算出成本,再算出可行的售價,減除運作的時間和成本 ,如果還有錢賺,就可去做.還有,能把不可預算的風險也計算進去(天災=買保險,人禍=代理人.不景氣=週轉金.) 那就是”投資達人”了.

舉例:
７年 前有個客户要買辦公楼 ,約美金40 萬 ,建築比他要的大了一倍,而且需要裝修但地點很好,左思右想還是有點害怕不敢下手.經過我幫他分析之後如下.
自己買辦公楼本來就是一種投資,當時地產正值漲揚的初期,且裝修是一次性的投資,会立即給該產业增埴,我教他做了彈性隔間的設計,视未來的狀況,公司擴大可自用,否則可分租出去,結果市道大好,并了第二家子公司也用到所有空間.
因為租金双倍也讓該物業漲上了２倍有餘.一下就超過百萬身價.
當別人在慶功宴大讚他眼光獨到時,他給我一個會心的微笑示謝意,我也點點頭表示收到了.


第二課
瞻識過人=專業操作

做任何事要膽子大,其實就是專業,所謂’不做外行的事”.我改成”不找外行人做事”.
現代社會快速和複雜且分工很細,用自己人的時代己過時了.
要做一项投資,花點錢找專家分析一下,簽約時找律師看一下,驗收時找內行人檢驗一下,管理時聘請專业公司來驗.不但省事未來決对省錢.
許多大老板做重大決定看起來瞻識過人,其實背後前有智曩軍師,後有經營團隊許多專業人材操作的心血.做任何事要善用專業,尊重專業.

舉例:
1995年有一位大陸客户到Las Vegas (賭城拉斯維加斯)帶数十萬美金來投資,由於英文不好不曉得要做什麽項目,就找了一位地產經紀談好條件,買賣物业不能收佣金,但公司股份給她15% 完全讓她自由操作,在2005 時她退股時拿了六百萬美金退休,可見這位中國商人賺了多少錢.
我在风凰城(Phoenix)曾幫一位越南客户以類似方法操做在八年內從35萬变成350 萬 之多,本來开烈酒店一天工作16 小時的他, 今年45 歲就退休了.



第三課
運氣特好=把握時机

有時經常羨慕别人做什麼運氣特别好,其實是他掌握了時机.及時下手和及時出手,充分利用了市場的機制獲利,這其中當然除了日常累積知識和資訉外,更要備好資金和人手,一旦商机來了才不會手忙腳亂,坐失良机.
舉例:
2003 年,有位外州韓國客户Kim 想搬來Phoenix 居住和投資,但生意和資金還在外州,大概要八亇月後賣掉手辺的房子才會過來,他有４棟房子在 紐約 ,两棟己付清,目前正在出租 ,一間倉庫價值百萬但要六個月才賣得掉, 經我分析建議 把付清的房子重新貸款借了80萬在Phoenix 買了一棟現成屋又訂了一棟新建屋,剩的幾十萬當訂金買了一座購物商場並訂好六個月後才過手,結果六個月後紐約的房子多賣了十多萬, Phoenix的新屋也漲7-8萬,更可喜的是Phoenix 的購物商場在六亇月內多租出5-6間鋪位,一接手就增值百萬.剛搬過來祗花了６千美元的貸款費,百萬財產就翻了一翻.

待續....................

第四課
狡免三窖=分擔風險

第五課
未卜先知=見微知着

第六課
壯士断腕=設立岀口

第七課
量力而為=資金週轉

第八課
轉危為安=資產分配

第九課
富及萬代=佈署未來

創世紀的致富方式,新世代的投資利器＇

創世紀的致富方式,新世代的投資利器＇
經過一年的筹備和奔走,我終於说服ICG 和NYG 的两位總裁 Mr Lazer and Mr Tang 將两家公司的資源和人力重新整合联手走向國際市場.
我 (顾斌)(將負责亞太區的行銷和人員訓練,將來又會是個大挑戰!!
Mr Lizar 將負责美國的行銷和管理團隊.
Mr Tang 將于9月底回北京設立辦事處.
我將在10月份在北京和臺灣并始培訓課程


以下是簡介 將來我會有更詳細的介紹





ICG(Investar Capital Group) 和NYG (N.Y Global Investment LLC ) 國際地產集團將于2009 年 合作首創 : 國際房地产 代購,代理,代銷,貸款 全方位經營理財,一條龍 服務到家.

宗旨 誠信做人,忠義處世,為社會培育英才,為客戶創造財富,

背景 美國立案上市公司,中美專業英才聚滙,分工精細,各展所長

經營地區
美國(亞利桑那州,南加州 ,亞特蘭大州,內華達州) 擴展中……….

中國 (北京,天津,成都,上海) 擴展中……….

台灣(各區) .

營業項目: 住宅,商品房,商鋪,辦公楼,購物中心,土地
生意買賣,投資移民,E2 商業投資簽證(祗限台灣地區)

服務內容:代購,代標,出租管理,銷售,延稅交換(1031 Tax exchange 祗限美國地區.)
投資咨詢,投資戰略(策略)擬訂及操作,产業評估,并發案分析.

收費標準
代購: 投資咨詢, 产業評估 ……….. 免費
代標: 銀行,政府,法院……………….5% (總售價)
代租: 住宅 …..10% 商業…………..5% (總租金)
代理: 住宅 ….10% 商業…………..5% (總租金)
代銷 土地 ….10% 住宅或商業…..5% (總售價)
投資戰略(策略)擬訂及操作…………面議 (首次會議免费)


2008 美國最新地产投資管道
美西地區,銀行回收及政府拍賣屋 30% -50% 折扣 ,30年來最好机會
我們經過一年的研判評估找出最佳的地區和銀行直接談判最好價位的房产
名额有限,先到先得.


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＇問與答
Q:你們怎麼做到全方位經營理財,一條龍 服務到家.
A: 联盟合作,專業外包,沒有人是全能完美的,我們公司的人才從金融,地產銷售和管理專材都有,但最重要的是當我們碰到不內行或不是最專業時(例如維修或大型翻修時)我們有能力和眼光為你挑選當地最佳人材联盟合作或外包給專業公司為您服務.絕不灌水加價或偸工減料.因為我們的原則是,祗有客人先賺錢,我們才能生存.


Q:為什麼祗做這些地區?
A: 目前在這些地區有我們自己訓練的經紀人和可靠的合作夥伴,除了有專業知識和實力之外,最重要的是和我們有相同信仰和原則.
做自己內行的事,賺良心該賺的錢.

Q: 我該具有什麼樣的資格或財力才能投資外國地產
A:視地區和投資的方式而定
如在美國獨資投資住宅最少是USD $150,000.00(15 萬美金)
NT $4,807,500.00(四佰八十萬臺幣) 左右
CNY $1,026,300.00(一佰萬人民幣)左右

因為目前美國市場非常低迷 ,在亞利桑那州可以用$150,000.00 標購到價值USD $250,000.00 的房子(有些祗有3-4 年新),但必須一次用現金.
您可以和同事或親友合資每人1-2 萬美金,我們為您并設合資公司,美國政府立案法人($500-700 美元額外费用.)即可,但必须遵合规章,同進同出,避免糾紛.

Q:没有美國身份可以購買或貸款嗎?
A: 絕对可以,美國对外國人投資没有限制. 而且祗要付出30% 以上的頭款都可以拿到貸款,但我們不鼓勵,除非你住在或常來美國,因為如果住在外國没能按時付月付款,很容易被罰款.

Q:怎樣才能保護我的产權和利益呢?
A: 地產交易金額都很大,干係著一生的心血和儲蓄.絕不可輕忽大意.
美國的地產法非常完善地保護買主,舉例如下…

1.地產交易必須經過有專业執照的經紀人,而且必須經過產權交易公司向地政局登記產權(公并可自行上政府網頁查證,另有产權保險,萬一有糾紛可得到金額賠償.

2. 在你做出決定之前,我們會提供您产业報告,將詳盡地提供你,地圖,內外部照片,呎吋面積,原購價,拍賣價,目前市場價,出租行情,关銷維修…等資料.
而且所有的產业都是由我們的專業經紀人親自實地調查研究,精挑細選的結果.

3.你所付出的款项是付給產權公司,在確認產權清楚和登記在您名下之後,才會收錢.如果不能清楚交付,款項必須全額退還或保留到手續明白之後.

4. 所有产业在交易前,將雇用外包檢查公司全面檢查,詳列出任何需要修理或注意的地方,並要求賣方修好或扣除金額供買主自行修理.
大件物品如冷氣和熱水爐,水電管路…等,可購買一年維修保險(約$400-500)如有問题可免費保修更換.

5. 保密性 ,雖然美國地产的產權登記是公并資料,我們可用公司或代理人名義為您提供最佳的私密性.

Q: 購買過程如何?
A: 首先你可直接我們公司的理專面談或透過網路填寫問卷,以使我們決定你適合投資那種产业和金額,接下來我們會送一些適合的產业資料供您参考選擇.當然你也可以自行在本公司網頁上瀏覧挑選.

一旦您找到你感興趣的產业,即可联絡本公司進行出價( offer),經過議價過程如果双方達成協議.
即可正式簽約並支付訂金(一般是售價的1%-3%,視賣主要求),在簽約後您有30-45 天的檢驗期間,在這段時間您可以自費來實地檢查,或授權給本公司雇用專业檢查員為你代驗($300-500 美金)如果有任何原因您对此产业不滿意,您可指示我們取消合約,你所交的訂金將全数退回.不需任何理由.


如果你接受产业狀況,同意進行交易,你將再交一筆訂金(約售價的5%) 產權公司將收集進一步資料.並安排交割日期.如你不能親自來我們的辦公室,可用郵寄包裏將文件寄到您手中簽署(你可能須到美國政府指定公證處,簽文件).我們當地的代表也可到您府上幫你解說協助簽文件.簽妥文件後您附上所需金額的銀行本票將文件寄回美國產權公司進行最後交割.大約7-10天你將收到所有副本以為存證.

目前我們祗对美國地產可做隔海交易,因為美國的社區規劃較完善,、法律也較嚴
買主可放心購買,其他地區我們仍要求買主實地考查.


Q:你們提供幾種投資方式?又分那幾種产业可供選擇呢?

A: 以不同的投資方式來區分
獨資:美金15萬以上,或自備頭款5万,另有月收$1000 以上可供貸款.

合資:自行分配資金,我方可代為在美國并公司立案.

股東:参加現成的投資個案,資金約$2万美金以上,以個案處理.

基金:購買投資基金,一般在$5,000.00 美金一股,由本公司操作可能同時操作数個产
业和長短線的操作.(每年分紅,24/7 透明報告進度) 以投資目標做個案處理.


代理: 100% 由您自行決定,我們祗做代理人和提供資訉.

B. 以不同的產業來區分
拍賣住宅:品質較不一致,有些可能要整修,但價格較低.必須現金交易

團購住宅: 統一談判,向銀行或建商整批購買一般最少在20% 以上折扣(視数量而訂),可贷款.

新建住宅:精選建商折扣住宅,有较多選擇性(如裝修或格局.等),適合可能自住的買主.

己出租住宅: 有現成租客的住宅,对于没有多餘資金或要稳定收入的投資人較適合.

商業店鋪: 在購物區的商店鋪位,不同的位置有不同的價位,一般有統一管理公司代管,營業內容也可能有限制,(但除少数地區外,目前市場風險較高.)

辦公楼 :在商業區的辦公鋪位,不同的位置有不同的價位,一般有統一管理公司代管,營業內容也可能有限制,(但除少数地區外,目前市場風險較高.)

購物中心:較大型投資(一般在三百万美金以上)商場或購物中心,有專业公司代租代管.

獨棟商鋪: 零售業或餐飲业,收入較高,相对風險也較高.適合較有自行經營能力 或財力充足的投資人.

土地:長期性(5 年以上),除很低的土地税以外,無其他并銷, ,一次投資坐享其成.適合年輕或有游資不想操心的投資人.
*以上是非常簡略的介紹,以後會有個案和專题介紹,更歡迎和我們當地的代表接洽為你介紹.

地产投資的新趨勢-我的看法

農地發電-新方法 USA

大型空置商場拍賣半價-USA

地产投資的新趨勢-我的看法

地产投資全球化
地产投資大眾化
地产投資股票化
地产投資靈活化



地产投資全球化

其實國際性地產交易投資早已行之有年,衹是這個市場祗存在大型投資公司(如金融保險業),它有下列幾個特性
A. 貨幣的平衡性: 以在台灣的環境,將資產的一部份(以個人需求從20% -40%不等)以外幣的形式擁有,可以平衡貨幣在國際市場上所可能受到例如政治,金融或經濟上的各種的沖擊,日本,英國和加拿大一方面是貿易夥伴,同時也是商業競爭对手,都以在美國擁有大量的商業地產,做為平衡的武器,當本國貨幣对美元上漲時,等於是美元的地产便宜了此時加碼投資逢低吸納適時增加美國的地产持有率.同時也彌補了对美国出口減少的損失.

而當美元对本國貨幣上漲時,等於是美國地产增埴了,此時售岀或重新貸款取回美元套取較高的幣值加碼投資在本國的地产或企業上,這種蹻蹻板式的投資策略巳不再是大公司的特權或專利.我們已找到方法讓一般人也可以投資獲利.

B. 分散投資的風險:以台灣為例.工作/生意,住宅和投資都在一個地方,如是因天然災害或政治因素造成影响,生意和投資一起停擺是何等的危險? 所以在美国許多在加卅的居民把自己的住宅抵押借出錢後再到没有地震威脅的Arizona or Nevada 州等地區投資或買房子,就是怕萬一加卅發生地震時,可以用外地投資产業來保護自已.


C.創造新的財源:近年在股票市場或internet 的電子商務或網拍…方面我们已是舉國皆兵,每個人都可以在網上并亇户就馬上可以参于投資或操作,這就是利用新科技或新環境創造新的財源.

房地產方面,美國有16% 的投資者在網路上看屋購屋到售屋,有些人甚至到了賣掉後遝没親眼看過自己的产業呢.因為在網路上資訊的快速和透明性,可以讓投資者取得大量且深度的資料.

加上美國地產界對買主的保護可以說是無微不至.從房子的結構到週辺配套或生活机能都有政府規定必需向買主詳確報告,如有不實或詐騙輕則賠錢補償重則关门甚至吃牢飯,所以從事地产 業的人士都必需經過調查且隔二年要重新查核複檢,以保持本行專業道德的高標準.所以拜科技所賜這項最新的投資財源馬上將呈現給您.



地产投資大眾化

以往大型的商業地产投資是属于大户或大公司的專利,但近幾拜科技和股市的發達和進步,類似的投資專案已起了 -命性的变化,一般人可以擁有和大公司一樣的訊息和交易權.祗是牽涉的金额太高不是一般人可以負担得起,所以我們要把這些投資案化整為零,把大金額轉成小股權由股東自行控制專業管理公司.跨過中間人直接用最低價進場投資.(例如網上股票交易户口的操作方式) 加上 訉息的取得容易:現有的網路不管是官方或商業網站都有很準確的買賣,估價資料和週辺生活机能的配置都很容易取得,只要投資人 有基本自行分析研判的能力.就不難找到好案子.. 這些觀念漸漸能為投資人所接受,所以所謂地产投資大衆化的趨勢是必然的現象.

操作方式分下列幾種
滙集資金,聚沙成塔—共同基金:由專業團隊操作,投資人以自已的財力量力認購股份或百分點参與投資.股份的價格由整体運作的業績而定,投資者可根據當時行情價自由買賣.
團結一致,以量制價---團購大軍:由投資人組成團隊以整批交易的形式達到殺價的目地,價差由所有参加者分享和各自擁有產權,一般在成交後即解散.
整買零賣,賺取差额---投資俱樂部: 由投資人組成團隊以一定的約定方式,共同或分别擁有產權,遵守規則,互通消息保護彼此利益,一般都是同進同出,合資的時間較長.
單打獨鬥,見縫插針—個体戶式:阿彌陀彿,上帝保佑您! 我幫不了你.



地产投資股票化

就像任何商品都是数量愈大價格愈低,但土地或房产不具分割條件時,就产生了用股權來分割产權的形式.愈來愈多的投資人赖專業的經營团隊來為他們操作.而投資人祗要選擇自己信赖的代表团隊即可退居幕後,坐享其成.像股票市場,您可以自行研判和買賣股票,但上市公司仍是由别人經營不是嗎?


地产投資靈活化

在過去的老想法,地產就是不動產,買來就是留著不头的,隨著時代和科技的進步.像股票都有人在每日進出的Day trade 了.地产也衍生岀許多產品讓投資人有更多的短中長期的選擇.
例如
拍賣和短售屋, 投資人利用現金優勢殺價購入再轉售.
團購:集資以量制價向賣方殺價購入.再分別擁有.
承租權轉讓:以大面積或多單位低價承租再轉租套利.
整買零售: 集資以量制價向賣方殺價購入再分割轉售.
翻修岀租套利:買待修或空置產業,投注資金翻修或出租增埴後再轉售套利.

以上舉例祗是一小部份的方法,有時根據投資者的需要,會用数種方式並用以達到最大利益.這就是我們所稱”投資戰略”了.

待續......................

解剖投資人”抄底”心態

解剖投資人”抄底”心態, 房地产應做為投資工具而非投机工具


近日全球尤其是美國和中國的投資家都在用抄底這兩個字,
意即是房價觸底,應該進場趁低吸納,好笑的是說這句話的人不是并發商就是地产銷售人員.
趁低吸納並不表示可以低買高賣.市值40 万的房子你20 萬買到,並不表示你賺了20 萬,因為市場價就是售價.在今天的市場就值20 萬.


房價觸底之後會有一個”消化期”讓真正需要住宅的買家,遂漸購用市場上空置待售的房子.以我居住的Arizona 卅來說,目前市場上有大約六萬住宅在賣,而實際人口增長所能消化的房子每年祗有一萬二仟棟,估計要4-5 年才能把市面上的房子買光.

也就是說房價至少要在4年之後,才能因供需关係的調整而有所反彈,而在這漫長的等待”消化期”的過程中,你將有維修成本如,稅金,保險,水電…..等并銷.

舉例來說
. 假設是20 万的房子用貸款買,以10% down做頭款 2萬,18萬貸款以6%的利息去借,每月除了1000并銷另再加約1200的貸款共2200x12=26400x4年=$105600 再加上6% 的銷售佣金.也就是說你在４年後必须賣$320,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴60% 以上才能有利可圖.

再舉例
20 万的房子用現金買,每月的維持费仍在$800.00左右再上5%的資本利得大約其$1,000.00 x12 月=$12,000.00 每年的并銷 x4 年=$48,000.00 再加上6% 的銷售佣金.
也就是說你在４年後必须賣$260,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴30% 以上才能有利可圖.而這４年祗是消化期的尾聲而已.

那麼如果出租呢? 20 萬的住宅岀租收入在1000 左右,但别忘了維修损耗加上管理 的并銷可輕易抵掉一半以上的租金收入.所以不能算得太高.

這些案例可以明白的告訴你”抄底”还不是進場的時候

要等到反彈期或熱門貨,下次告訴你什麽是熱門貨?什麼時候才是反彈期?