解剖投資人”抄底”心態, 房地产應做為投資工具而非投机工具
近日全球尤其是美國和中國的投資家都在用抄底這兩個字,
意即是房價觸底,應該進場趁低吸納,好笑的是說這句話的人不是并發商就是地产銷售人員.
趁低吸納並不表示可以低買高賣.市值40 万的房子你20 萬買到,並不表示你賺了20 萬,因為市場價就是售價.在今天的市場就值20 萬.
房價觸底之後會有一個”消化期”讓真正需要住宅的買家,遂漸購用市場上空置待售的房子.以我居住的Arizona 卅來說,目前市場上有大約六萬住宅在賣,而實際人口增長所能消化的房子每年祗有一萬二仟棟,估計要4-5 年才能把市面上的房子買光.
也就是說房價至少要在4年之後,才能因供需关係的調整而有所反彈,而在這漫長的等待”消化期”的過程中,你將有維修成本如,稅金,保險,水電…..等并銷.
舉例來說
. 假設是20 万的房子用貸款買,以10% down做頭款 2萬,18萬貸款以6%的利息去借,每月除了1000并銷另再加約1200的貸款共2200x12=26400x4年=$105600 再加上6% 的銷售佣金.也就是說你在４年後必须賣$320,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴60% 以上才能有利可圖.
再舉例
20 万的房子用現金買,每月的維持费仍在$800.00左右再上5%的資本利得大約其$1,000.00 x12 月=$12,000.00 每年的并銷 x4 年=$48,000.00 再加上6% 的銷售佣金.
也就是說你在４年後必须賣$260,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴30% 以上才能有利可圖.而這４年祗是消化期的尾聲而已.
那麼如果出租呢? 20 萬的住宅岀租收入在1000 左右,但别忘了維修损耗加上管理 的并銷可輕易抵掉一半以上的租金收入.所以不能算得太高.
這些案例可以明白的告訴你”抄底”还不是進場的時候
要等到反彈期或熱門貨,下次告訴你什麽是熱門貨?什麼時候才是反彈期?
近日全球尤其是美國和中國的投資家都在用抄底這兩個字,
意即是房價觸底,應該進場趁低吸納,好笑的是說這句話的人不是并發商就是地产銷售人員.
趁低吸納並不表示可以低買高賣.市值40 万的房子你20 萬買到,並不表示你賺了20 萬,因為市場價就是售價.在今天的市場就值20 萬.
房價觸底之後會有一個”消化期”讓真正需要住宅的買家,遂漸購用市場上空置待售的房子.以我居住的Arizona 卅來說,目前市場上有大約六萬住宅在賣,而實際人口增長所能消化的房子每年祗有一萬二仟棟,估計要4-5 年才能把市面上的房子買光.
也就是說房價至少要在4年之後,才能因供需关係的調整而有所反彈,而在這漫長的等待”消化期”的過程中,你將有維修成本如,稅金,保險,水電…..等并銷.
舉例來說
. 假設是20 万的房子用貸款買,以10% down做頭款 2萬,18萬貸款以6%的利息去借,每月除了1000并銷另再加約1200的貸款共2200x12=26400x4年=$105600 再加上6% 的銷售佣金.也就是說你在４年後必须賣$320,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴60% 以上才能有利可圖.
再舉例
20 万的房子用現金買,每月的維持费仍在$800.00左右再上5%的資本利得大約其$1,000.00 x12 月=$12,000.00 每年的并銷 x4 年=$48,000.00 再加上6% 的銷售佣金.
也就是說你在４年後必须賣$260,000.00 以上才能保本. 也就是要增埴30% 以上才能有利可圖.而這４年祗是消化期的尾聲而已.
那麼如果出租呢? 20 萬的住宅岀租收入在1000 左右,但别忘了維修损耗加上管理 的并銷可輕易抵掉一半以上的租金收入.所以不能算得太高.
這些案例可以明白的告訴你”抄底”还不是進場的時候
要等到反彈期或熱門貨,下次告訴你什麽是熱門貨?什麼時候才是反彈期?
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