San diego Land 184 acres

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http://www.signonsandiego.com/uniontrib/20050909/news_lz1e9acebedo.html

http://500nations.com/casinos/caJamulCasino.asp

如何成功地買賣餐館? 免费投資專题講座

應許多客人和agent 的要求下,我們將把訓練Agent 的課程,稍加整理簡化成適合一般客户能實際應用的材料.
每月定期舉行專题講座,歡迎各位同胞踴躍參加,共同研討.

投資 專题講座( 新客户免费)
如何成功地買/賣餐館?
亞利桑那州餐飲業的陷阱和机會.

25 年本地專家(David Ku )為你分析,講解 國,粵語
一次祇限10 名,報名請早 Tony Chen or John Sun
(已聽過或现有客户,每人收费$50.00 ,全部捐贈慈濟)

日期:分别通知

二小時 中間休息15 分鐘

頭一小時 如何成功地買/賣餐館?

*如何估價和訂價.
*如何談判租約
*買主應準備什麼?
*賣主應準備什麼?
*買賣餐館的過程



第二小時 亞利桑那州餐飲業的陷阱和机會.

*亞省客人組合和特性.
*中餐館的殺手.
*新的 經營方式和促銷手法.
*未來的展望.

會後自由發問及討論

地點 3303 S Landsay Rd Suite #108 Gilber
Pecos and Lindsay Rd S/E

202 FWY 向東 從Gilbert Rd 出口 左轉(向北)
至 PECO Rd 右轉至 Lindsay Rd 右轉 約1000 呎 左手辺 office

報名 e-mail
Tonycp88@hotmail.com
Johnsun1@hotmail.com

TEL Tony chen 480-577-6100
John Sun 602-459-3179

中餐館大補帖

開發財源

Delivery 外送服務
外送是一帖猛藥,要小心慢用.
接電話的人英文要好,附近所有公寓的位置圖要備好,
中午可祇送公司行號,或限定最低消費.

FAX in order 傳真服務
用傳真菜單 實例
http://www.allindiacafe.com/menu/aicmenu2002.PDF
我建議給點折扣或送點食品.可省接電話的時間.

Pick –up discount 自取折扣
自取也給點折扣,对店面小或租金高的地點尤其重要.
買6 送1 ,或 40 元以上送一點食品.

Catering 外燴
自已慢慢摸索,公司聚會,產品展銷,或跟外燴公司合作,提供中式食品.

Party tray 外食拼盤
這是最快的方法,用現成的食品拼成,，最好用放大照片擺在店內.

Up-sale 提售技巧
訓練員工不露痕跡地提高銷售額,例如 點完餐後,問客人要水時,不要問:大?中?小?
直接問:大杯好嗎?
結尾語改That shall do it ? or that is it? (就這樣嗎?) 為 any thing else ? (還要其他東
西嗎?)
聚沙成塔,日久就會見成效.

增加客源

參與社區活動,商會
和其他同行联盟接單
支持学校活動,奖學金
教會或慈善活動
網路免費廣告
製造網頁或博客


減少開支

和其他同行联盟下單
購買現成品
更換高效能的設備
貨物循環
立方呎非平方呎
車庫或倉庫
保養設備

發展和成長

由內部員工找合夥人或支持員工創業
利用SBA Loan,商業貸款
对外招資
分享利潤

David's hot sheet July 2007 7月份我的精選 產業

#4

#3
#2

#1

David ‘s Hot Sheet June –July-2007


所有精選物業均從不同的來源所得資料,僅供參考
另有詳細資料請來信(e-meil ) or call 索取.


Arizona retail market 之我見.
99% 的商業地产都標價過高.尤其近幾年租金和營業成本已造成租客負荷過重,所以我所精選的物業的租金都屬中下的價位,這樣才可攻可守,不會有風險.
Commercial retail 仍是最佳選擇.




商業地產 #1
售價 $1,500,000.00
地點 4027 N 32 st Phoenix Arizona
用途 strip center
建築呎吋 7,248 SQFT
土地呎吋 20,927SQWFT
年淨收入 ½ vacant
建築年份 1960
精選原因 only if you know the conv store business !!
Older Building in great Phoenix area ,1/2 vacant ,cap rate is low ,but great investment for the owner that know conv store business ,when the right time take over the conv store business that worth $300K or more that will bring income to pay for the center.

注意,此產業只適合自用業主,




商業地產 #2
售價 $ 560,000.00
地點 4572 North Robert RD Prescott Valley,AZ 86314
用途 Domino Pizza
停車位
建築呎吋 1,625
土地呎吋0.25 acre
年淨收入 6%
建築年份 2001
精選原因
Easy ,it is Domino’s Pizza great strong Lease And it is in Prescott Valley .
OK you want more info here you go
http://www.loopnet.com/Attachments/2/6/1/26169D32-694C-4B23-A9E6-E13561D24E5D.pdf

Prescott valley 氣候宜人,成長迅速,潛力十足





商業地產 #3
售價 $ 4,200,000.00
地點 Coolidge ,AZ
建築呎吋91,020 SF
土地呎吋 7.46 acres
年淨收入
回收率 7.40 %
建築年份 1974
精選原因
Constructed in approximately 1974, the improvements consist of a one-story, block, sprinklered retail center with approximately 91,020 square feet of rentable area. All improvements in the center with the exception of McDonald' s and the car wash to the east, which are separately owned, are for sale.The property is currently 90% leased on a square footage basis. The leases are NNN with the tenants responsible for pro-rata rent (see the attached Lease Summary for details). The anchor space formerly occupied by Safeway is subleased by a thrift store on a month-to-month basis with Safeway paying rent..

* 每呎$50.00 不到,破本州最低價,最佳長期性投資,詳情請來电



商業地產 #4
售價 $ 4,200,000.00
地點 15820N. 35 ave and Green way Phoenix ,AZ
建築呎吋32,006 SF
土地呎吋 84,114 SF
年淨收入
回收率 7.90 %
建築年份 1989
精選原因
. Tierra Buena is a fantastic opportunity for an investor to obtain a valuable asset in the phoenix market. This shopping center consists of all NNN tenants in place and is fully leased. Tenants include: title agency, mortgage company, real estate office, dental lab, insurance company, restaurant, deli, hair salon, a great mix of tenants

Tierra Buena is a 32,706 sqft strip center located between Greenway Rd and Bell Rd with unbeatable visibility, exposure and population density, Bell Rd is one of the busiest roads in the entire Metro Phoenix area. There are +/-86,000 cars through the intersection per day. Demographics are very strong with 147,200 people within three miles of the shopping center.
*適合1031 或中長期投資,、四平八稳的物業.

商机?轉机?危机?

記住,美國人是用眼睛吃飯,用嘴巴戀愛,!

最近有很多人要買餐館,也有很多客人要賣餐館.但這些要買餐館的客人却不會跟這些賣餐館的人買. 這是為什麼呢?
是要價太高嗎? 不是.有的賣主都到了出價就賣的地步了.
是買主太挑 太苛嗎? 也不是..有的買主是有人工拿就肯賭一把了.
問題出在市場变了,結構变了,客人变了
但中國餐館的經營方法和素質並没有太大的提昇和改变.

看看外国人為什麼取笑我們
http://www.rahoi.com/2006/03/may-i-take-your-order/

我跟一般的美國朋友談起中餐館的經驗
有下列的總結
髒,尤其是厠所,不但没有定時打掃除臭、有的還當倉庫或工具間呢.
英文不好,經常給人不禮貌或不友善的感覺.
服務不好,碰到問題常得不到妥善的解決.
产品的質量不一致,分量,口味經常因人而異.
菜單的解釋不清楚,常造成誤解.

我給各位同胞幾帖解藥

正心: 餐館不祇是飲食業 ,是服務業 滿足客人的需要(口腹之慾),慾望(被尊重,服侍的感覺)和價值感(物有所值,輕鬆快樂的感覺)
所以口味好,祇是其中三分之一.要有以服務為核心的思想,處處為客人著想.
吃得固然要可口,看的也得乾淨美觀,聽的也要清淨悦耳.

正德:曾有一位好朋友姜秀明是位名厨曾教導我:做菜要好吃,最重要的佐料是:誠意,有誠意去做一件事,一定能做好.我頓時醒悟從此做菜,做人,做生意
均以此為戒,打掃衛生,營養美味都是自己滿意才敢給客人享用.

正言:店裡一定要有英文好的人,不但可以服務客人也可訓練員工,如果老板 英文不好,对員工自然要求不高,整個店的水準就可想而知了.
特價 today special 跟賤賣 Bargain Price 是兩句完全不同的水平和意思 Bargain Price不可用在餐廰內.

看看日本人破英文的笑話
http://youtube.com/watch?v=Yq6FLePA0E8



正行: 做事先做人, 既然幹這一行就要扮好自已的角色,要幹一行””願意行”’而非幹一行怨一行.餐廰分內場,外場,每個人堅守崗位,發揮所長之外,要不停地学習,吸收有関的專業知識.了觧最近的市場動態和最近的潮流.

例如近幾年美國各大連鎖都在積極拓展和開發早餐的市場和客源,還有食品公司也推出很多簡易的午餐產品,而超市也插手熟食套餐外賣.面臨這麼大的挑戰和競爭,中餐界要整合資源,共同努力保護整個行業,創新突破不断開發新產品新客源.

同行如手足,客人是父母
,老板要知足,員工要滿足,



我希望全世界的華人都能無私地分享成功的經驗或密訣.大家趕快把經濟搞好.提高華人的社會地位和政治實力.

記住 我們最大的敵人是我們自已. 中國人.一起努力吧………待續

****** 父親是外省人,母親是台灣人 ,兒子是美國人,我没有黨派或地域之分,我希望所有的人都發財,快樂,平安…….朋友們看看參考,請不要挑字眼打筆仗.***

六月份我的精選 產業

後院有烤肉爐和人工果嶺

格局大方

自用住宅
地點 Chandler ,AZ
建築呎吋 3012 SF

店面出租
地點 Mesa AZ

商業地產
地點 Peoria ,AZ

商業地產
地點 Peoria ,AZ
建築呎吋4,412 SF
土地呎吋 34,848 SF
年淨收入
售價 $ 1,150,000.00
回收率 6.43 % 建築年份 1979
精選原因
兩幢獨立快餐建築在主要公路边十字路口,己出租(Donut and Mexican 甜甜圈和墨西哥快餐),此地區正迅速重新發展中,不論是客户群或產業價值都會大量增加.

店面出租
地點 Mesa AZ
用途 餐館
每月租金 $8000.00
停車位 100 以上
建築呎吋 3600 SF
土地呎吋 大型購物中心內
建築年份 1980
精選原因
近$300,000.00 裝修之高級亞州餐館,有酒吧,户外座位
祇需添購少数設備,馬上可開業,懂經營者創業良机.

生意轉讓
地點 Phoenix
生意種類 中式自助快餐

售價 $88,000.00
建築呎吋2700 SF
每月租金$4,000.00
營業時間 每週六天
土地呎吋 大型購物中心內
月營業額$30,000.00
年淨收入 $50,000.00
建築年份 1980
精選原因
業主不懂厨藝,地點佳人氣旺,菜色超簡單,改進容易,潛力無窮.

自用住宅
地點 Chandler ,AZ
建築呎吋 3012 SF
土地呎吋 10000+
建築年份2004
售價 $539,000.00
精選原因
安全柵門(Gated community ) 18 吋地磚,單層高级住宅,格局大方,4 房3車庫,後院有烤肉爐和人工果嶺

本月我的看法

随著股市的浮動,物價高涨,房市將持平(這其實是好消息.)不跌即是賺””的時期到了.

買方祇要負檐得起,選擇性很大.但除了自用住宅以外,不要再買投資屋.

商業建築方面,仍非常搶手,價格仍居高不下,短期內不會有便宜可撿.但我建議自用者仍應趁低利息購買.

在美國如何買賣生意

倒店後,所有裝修全部血本無歸

對新房客則可省数万元

在美國如何買賣生意

買賣生意是一項非常複雜的交易過程,牽扯的不止是較大的金额,而是一家人的生活方式和命運都因此而改变,我祇能舉一小部份的例子希望能幫助各位朋友創業.


Q: 這项生意值多少?

A:
一家中式快餐,原本裝修费是20 万美元,做了兩年,賣主想脫手,但祇有二萬月營業额 (Gross sale ) 早年餐館界有個不成文的訂價法 叫 賣家X5 ,買家X3 最後X4 成交”” 就是賣主以月營業额X 5 = 20,000X 5 =$100,000.00
買主以月營業额X 3 = 20,000X 5 =$60,000.00
最後以月營業额X 4 = 20,000X 4 =$80,000.00
由此可見創業時投入的資本和以後的售價是沒有干係的.但這個公式幾十年來一直被許多人沿用,但近幾年經商的環境变化很大,這個公式已經不適用了.
我為你介紹的三個價位的方法
賣主最低接受價
買主最高收購價
行情價
我來為你一一分析….

賣主最低接受價:
不管是健康因素,賠本生意或還賭債, 賣主的生活情形和心理狀態可以直接影响售價,尤其許多人不想花錢請經紀人代表他們, ,賣主自己在展示生意時經常在無意中透露太多訊息给对方, 讓買主很容易可找到賣主的弱點, 例如:有一位賣主向对方說:自己的租約快到期,跟房東又不合,所以教未來買主自己去找房東談,結果買主和房東談好一起等賣主期滿遷出再進場,一個十多万的生意就這麼丟了.
另一個賣主告訴買主這生意非常賺錢,雖然十万裝修,根據收入要賣四十多万
,結果買主不但没買,還到对面開了一家類似的餐館搶生意.
我有一個客户,每次大厨找他麻煩就降價十万,一旦和好立刻就漲回原價.這都是賣主的意願影响售價的後果.
所以在賣生意時一定要保持生意有” 市場價值”和懂得保護自己.

買主最高收購價:
買方購買的意願也造成不同的價位,有時買主已辭工或剛搬到新地區,有收入及開銷的問題,這樣的買主也最容易出較好的價錢,再一次我強調如果沒有經紀人的保護,買主除了證明自已的財務狀況和能力以外,也不該透露太多自已的訊息給对方,最重要的是預做準備提早最少三個月開始看店.



行情價:
在這裏我想介紹我的計算公式
淨利=扣除所有開支,包括自己的人工所得的税前利潤.
營業額=總銷售額扣除代收市,州銷售税(sale Tax)
用這個方式所算出的生意價較公平,以同樣例子一家中式快餐,原本裝修费是20 万美元,做了兩年,賣主想脫手,但祇有二萬月營業额 (Gross sale ),每月賺$4,000.00

老板必须在店內
二年的淨利 (net profit)或４亇月的營業額(gross sale )
$4,000.00 X 24 亇月=$96,000.00(最高要價)
$20,000 X 4 = $80,000.00 (最低底價)
80,000+ 96,000/2=$8,8000.00 (中間價)

老板不须在店內
三年的淨利或五亇月的營業額

老板不须在店內的連鎖或加盟店
四年的淨利或六亇月的營業額

以上的公式其實是非常粗淺的,在整亇交易過程還有下列加減價的因素.

加價
附近無競爭
有獨特配方
管理容易
租約便宜且長期
少用人工
可輕易搬遷地點
有開分店或增加收入的潛力.

減價
工作時間過長
人員管理不易
競爭過多
租約太短或太貴
設備老舊
有季節性
收入不穩定

一般我在粗估之後,會再考量以上因素再細估一次,以取得最公平準確的售價.
買賣生意要公平,透明 為上,如果自已沒把握,還是要找專業經紀人(如卑人在下我這樣的專家.)為你服務…………………待續
下次 談買賣生意的過程.

買賣生意的過程.

在決定上市或翻報紙以前

賣主該準備
報税紀綠2-3 年 (Tax record )
租約副本 (copy of the Lease)
設備清單 (Equipments Listing)
員工資料 (employee information)
所有執照副本 (copy of all Licenses needed )
收支財務報表 (Balance sheet )


買主該準備
1. 個人財務報表( personal financial statement )
2. 履歴表 (resume )
3. 生意企劃案( business plan)
4. 報税紀綠2-3 年 (Tax record )
5. 存款證明.

這些資料愈齊全,交易過程愈清楚簡單

賣主: 登廣告或找經紀人.

買主:看到廣告後,联絡賣主看店.

第一次看店時,双方應有共同的了解.
生意的地點和營業時間
價錢和付款方式
租金和租約年限
員工人数及薪資(祇須数字非個人資料.)
所有收入及開銷
決定查看營業額的方式

*買主不可和員工交談,應尊重賣主的私密性
*賣主須提供足夠的時間給買主看店.

買主根據賣主所聲明的資料送出購買意向書 NOI (Letter of intent )或契約(contract )
好的offer 须包括下列條件
售價,訂金多少?
如何付款
購買內容(商標,租約,設備,裝修,客户,技術或配方,店名…等)
調查時間 15 -30 天
接手時間 30-60 天

特殊情況
新租約,商業貸款,訓練方式,房東或連鎖總部批準….等

賣主審讀合約後,可拒绝,接受或重新談判(counter offer)

賣主同意後,簽合約時叫接受日”acceptance day”
所有合約内的天数都從這天算起.

在調查期間

賣主:應和買主合作提供任何資料和證據,以便查核.
但此時、買主仍可退出,心理要有取消合約的準備

買主:除了查核所有資料外,也要查一下附近有無＇新的競爭者要來,可到市政府調查新執照或酒牌申請案,在調查期間到期以前,給賣主答覆 要或不要,或重新談判

如果不要
根據合約上的條件,在預定的時間之前向賣主提出書面的取消.
*寫合約時,注意加上” 5天内,可無條件取消,訂金無需賣主同意,應馬上退回買主.” 以免受賣主 勺難.

重新談判
假設買主在調查期間查到一些不符的事實,可能會想殺一些價,是合理的.
双方不要情緒化,一切讓数字說話.儘可能由双方代表或經紀人去洽談.
我再次強調 “”合理的.””如果冷氣壞了,可要求賣主修好,或請有照公司估價後再要求賣主給相等的折扣是合理的. 為了這個不買或殺上萬元價就太過份了.
注意當買主提出重新談判時,也給賣主一個Back out 退出的机會.務必小心.
賣主也應繼續接受新的意向書或備用合約 back up contract ,此時就派上用場了.

如果要

買主此時需簽署合約,放棄訂金或付额外的訂金表示有誠意完成交易.並確訂實际交接的日期.
同時可着手成立新公司, 並申請所有所需證照,保險,開立銀行户頭,接手水電瓦斯,….等 添置新設備,招牌,,招聘或訓練員工,至少需要30 天.

在交接前1-2 天,應再檢查所有設備,確定功能正常.

在交接前1 天,清點存貨,通知員工及再雇用文件.

在交接當天 ,签文件,準備現金本票,交接鎖匙.恭禧發財.

*買主應該知道除了售價外還有各種訂金,存貸,印刷招牌和週轉金…等额外的支出,千萬要準備.

*賣主應該知道除了售價外得扣除佣金,所得税,後所得才是自已的淨售價

…………………待續

投資生意,先投資 自已.

與美國友人合夥創業,轉業做地產投資公司,2002

第二代創業開美國連鎖店,全用英文 1995

自行創業,中式快餐 China Bowl 累積知識 1991

做大廚,結交朋友互相扶持 1985

初学廚,找美国人練英文 1984


最近常乘坐加 州 –Phoenix 由華人經營的小巴士,趁機能和幾位新移民朋友聊天認識.
我總結個人的一些想法和經驗和大家分享一下:

即使你是來美國炒短線,仍然需做長線的打算.
來到一個新國度 開始新生活不祇是賺美金.

如果美國人到中國去,想盡辦法把中國的古董都弄回美國,一不交税,二不学習或尊重我們的文化或傳統.你會怎麼想他們?

在來美國之前至少先对這裏有個起碼的概念
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%BE%8E%E5%9C%8B 维基百科

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%8B%B1%E8%AF%AD#.E8.8B.B1.E8.AF.AD.E5.8F.A3.E8.AF.AD 英语

我進軍美國的天龍八”步”

忘掉過去

曾經在一次婚宴,酒過三巡之後同桌的客人聊起在美國生活和以前的生活,有人說我以前開戰車,現在開卡車,有人以前是電影明星,現在是厨師,最後一個人說我現在開 雜貨店…以前…(大夥兒一再追問)…我以前做國 家總理.說這句話的人是前越南總理阮高祺.從那天起,我從不覺得委屈或丟臉.
要想在美國成功.心態的調整是最重要的.
忘掉過去,丟掉面子的包附,你會覺得輕鬆很多.

接受現在

初到美國我們都是傷殘人士
又聾-不懂聽
又瞎-不懂看
又啞-不懂說
又跛-不懂開車
但這些障礙都是可以克服和改進的.
當然 初來此地在華人聚集的地區可以很快地提供新移民一亇安身工作的場所,條件可能不好,要知道這祇是一個過渡期.不論如何,有工就打,有飯就吃.先存６個月的生活費再決定受不受老板的這口氣
找一個可以忍受的工作---存一點錢-----学開車----学基本英語會話----找一份新工作可以做到下列任何一樣以上(以优先排列)
可練習更多英語
可学更賺錢的技術
可賺更多的錢
* 儘快脫離華人圈,以便適應新的美國環境.
* 永遠想好下一步或找到新工作才辭掉現有的工作.

計劃未來

等到存了一點錢,英語也可以溝通了,我們可以計劃下一步

打工存錢: 在美國以時薪計工作量和要求比較高,許多人沒命的做很易過勞造成職業病,千萬保持健康細水長流.

学專業: 沒有学識基礎 可以從按摩或厨師,發牌員做起.
有基礎的可以做地產經紀或會計師,貸款.,
記住,要能有二樣技能以上,才不會被淘汰.
愈容易學的專業,競爭愈大也愈 難持久.
俩夫妻,一個先顧賺錢,供另一半去学.
年紀大的先顧賺錢, 供年紀輕的去学.
可以混合實施,先打工,再学容易的專業,最後再進修一個專業..

做生意: 拉到合夥人或借到資金儘／快做生意,但你必須具備兩個條件
有足夠的技術或智識掌控一切,有很強的溝通能力.
(請參考我的生意篇 BLOG)

努力實行:

不論是学語言或学專業.堅持到底,努力不懈是最正道的方式.
例如学英文, 頭一年每天上午刷牙洗臉,駕車上工聽收音机, 不懂無所謂,祇是訓練聽力.中午學三個生字,用在三個句子裏再用三遍.晚上回家至少看３ｏ分鐘電視新聞,加深印象.

第二年 除了以上的功夫外 再加上 說,說,說,不停的說,
到美國市場 或圖書館找店員聊天,打1-800 免費電話問任何問题.反正儘量跟美國人說話練好腔調和正確發音.

第三年,再学文法跟拼字,此時你己有基礎,学起來必定事半功倍.
三年学三千單字你己經可以唸英文報紙.
我自已用這個方法,在厨房每天炒菜12 小時,每天用二個小時学習英文,從一字不識到能 讀大學教科書,祇用了４年.

保持建康:

心理和生理健康一樣重要,每天保持平衡愉快的心情.
放孩子或你最想要車子的照片在明處,時時提醒自己為什麼打拼.
一步一脚印向目標前進,不憂不急,不過勞不拼命.經常小小地奖勵自己.

結交朋友:

現代社會發展太快,人的压力無形增加,結交不同專業的朋友可以互相学習,彼此相長.

交同行朋友更可合夥互助,共創事業.

結交知心朋友更可彼此鼓勵,倾訴.扶持互助.更是重要.


累積知識:

不論是英文或学習專業技術到經商之道,一定要日積月累,精益求精,不停止学習進步,才不會被对手超越,永遠保持領先.

投資創業:

打工是付出自已換取金錢,学習則是付出時间精力換取更好的自已,等到修錬成功,利用智識去投資地產,股票…等來賺錢, 或利用其他人的資金或能力創業.才是你真正實現美國夢的時候.


祝大家實現美國夢,個個發大財.

生意!生意，是生存之意,還是生氣之意?

失敗例子之一 30 万投資韓国酒吧

一年後僅售 10 万 (Las Vegas)

你適合作生意嗎

許多客人找我買生意,經過和我一番懇談後,很多人打消念頭或重新思考投资策略.
做生意绝对是為了賺錢,但賺錢的方法不祇是做生意.

我的第一個問題是” 你適合作生意嗎?”
回答這個問題必须引出更多問題

你願意花十多小時做一件你不一定喜歡的事嗎?
做生意除了資本或技術外,体力和耐力是一樣重要的..

你有很強的溝通能力嗎?
與客户和員工相處接觸需要很多的溝通技巧..

你有自動自發的意志力嗎?
做老板要有自發力不能指望别人告訴你什麼.

你有很強的判断能力和很快的下決定嗎?
經商環境瞬息萬变尤其在處理曰常操作的危機處理,需要很快地做出正確的決定.

你有很強的決心嗎
經商的過程能很快耗盡一個人的心志,強大的意志力可以幫助你渡過難関 ,承受巨大的压力.

做生意对你家庭的影响
你的配偶和小孩能諒觧,配合甚至支持你做生意嗎?你的生意將會改变整個家庭的生活步調,尤其有小孩的家庭必须忍受更大的犧牲.

你有足夠的資本和計劃嗎?
多数失敗的生意,歸究于策劃不足,週全的財務.計劃,人事安排,貨物管理.可以避免許多生意上的陷井.

如果你不能回答上述的問题,表示你尚未準備好,也許該等一等,再充實一下自己.或者試試别的方法.

如果你的答案全都是肯定的,恭喜你,我們可以開始找生意了.

買現成或創新的生意?

如果資金許可,現成生意馬上有收入,風險比較低,尤其对經驗不太足的人來說,接手现成的生意可向賣主学習.減少失敗機率.
如果你想做的生意較有創意或附近没有,你應該開創新的生意.但新的生意風險較高,除了初創的資金外,另需準備6-12 亇月的週轉金..

還有一個捷徑是買現成賠錢的生意,一般可以節省一半以上的資金,惟一的條件是你必須非常擅于經營.
花一些功夫調查,如果是人為錯誤你的勝算就很大,但如是地點不对或附近有強大的競爭对手,就要特别小心.

如何買生意?

最好是先上網或看報紙,不是找生意.而是看看什麼樣的生意在賣多少?先有個概念.記住最好的生意不會在報紙廣告上賣..賣生意不是賣水果,小吃.牽扯的事很多,如果不注意很容易掉入陷井中.
舉幾個廣告的例子
股東不和急售=這亇店自己很難做,也不賺錢.(有錢賺的話,不怕没股東,对不对?)
有湝力=現在没錢賺.
業主另有他業,忍痛割讓=這亇没錢賺,否則寧可賣 “他業”嘛.

動點腦子從其他地方找資訊.
便利商店要 賣,,往往供應商的送貨員最先知道.
餐館要賣,員工常被蒙在鼓裹,問經銷商或提供服務的推銷員可能知道.

除非你自信很有經驗,否則最好找有經驗的專業經紀人,記住我說 有經驗,,和專業的!
經紀人不祇是駕車安排你看店,在整個交易的過程中,他是你的忠臣,密探和殺手.凡舉收入支出,租約談判到估價調查必須全部在行才能代表和保護客户的權益

五月份2007 我的精選地產

地點

格局平面圖

外觀

內有不同價位的五亇小社區

湖濱 樣品屋

五月份2007 我的精選地產

新建社區 Fulton Ranch
如果你認為住宅售價下跌,銷售量滑落的話,來一趟位于 Arizona 東南新興科技城,Chandler (千得樂市)的Fulton Ranch (富樂頓山莊) ,將會全改变你的看法.
上週我特意去參觀這個数年精心策劃,集最好,最高級住宅.,商業和学校于一身的頂級湖濱社區.
這個社區計劃包括了620 楝住宅,300 套集合康斗 以及64 棟超級豪宅(萬呎以上)
參觀的人潮非常踴躍,幾乎感到回去兩年前瘋狂搶購的情景.
原本对這個逆市推出的高價社區的疑慮一掃而空.
我最喜歡 Aegean Cove 這個社區 3600 –6000 呎之間 ,售價在$800,000.00 左右,不論是平房或楼房都有最流行的中庭花園,,格局大方氣派..
最可貴的是整個社區規劃完善‧,湖濱有如歐州的美感.住在裏面簡直有天天渡假的感覺.
比起其他的社區規劃算是物超所值,高貴不贵的上上之選.
http://www.fultonhomes.com/pages/fr06z.aspx 百萬毫宅建地 (祇是地,房價另計)
http://www.fultonhomes.com/pages/fr01k.aspx五,六十万住宅
http://www.fultonhomes.com/pages/fr02x.aspx 精選八十至百萬豪宅(推荐)
買不買都值得去看一看,記得找我去幫你看風水顺便賺佣金噢.

904 N scottsdale RD ,Tempe ,Arizona

商業建築
Tempe
904 N. Scottsdale Rd
Building Size: 建築呎吋7,750 SF
Lot Size: 建地17,500 SF
Price: 售價$1,350,000
Price/SF: 每呎平均價$174.19
Year Built: 建造年度1985

位于大学城北面２哩,有21 停車位,今年对面興建500 套集合住宅 condo 全部銷售一空.本州最大的購物中心距二哩也即將完工.

目前有3千多呎空店面待租,如能趁向机業主殺一些價.
因靠近ASU 未來此區發展不可限量..

投資移民商業管理計劃

看就知道這是大生意

和韓国客人Kim参觀Arizona銅礦場

商業管理計劃書,是我針对一般投資移民的弊病所設計的一套方法.


自從二年前,從韓国客人反應中得知,許多E-2 投資移民的家庭,倾其所有買生意經營,原本有利可圖的生意往往因為不懂法律和英文不好,經常搞到生意下跌甚至倒閉.
有鑑於此,我推出這個方案
由熟悉美國法律和有能力經營的人士为管理人.
由有資金想在美國投資＇居留的人士为投資人.

100% 資金由投資人給付,100%責任風險由管理人承擔.
投資人有權監督,参與及買断所投資的生意.
管理人有獨立的經營權,及買断權.
目前訂定为三年,可根據實際需要更改.
如此一来新移民/投資人.可不必馬上投入生意的戰場,可以挑選自己有興趣的行業,由有能力和經驗的管理人代管,自己可以一面学英文,一面参與生意学習管理以後可以慢慢接手.所投入的資金,一.如果萬一倒閉或官司,100% 資金有管方資产担保,二.有保證不須再投入任何資金,所有虧损由管方负责.這是包賺不賠的生意.

对管理人来说,祗要有本事,敢承擔,這是無本生意.
除了擔任職位的薪水外,還有分紅可拿.三年之後資方拿錢買断,等於白送你一筆錢讓你再創業,或者你拿買資方出去也可以.
如果大家合作愉快,再結合人才,資金擴大事業.


剛開始的幾個案例,都是由我们管理人以自己的資產来擔保,以後如果有管理人想做但擔保能力不足時,我们公司會考慮以入股抽成的方式擔保.
例如Long wong Pizza 投資额为25 万美金,投資人每月的分紅約$2000-$3000 左右
管理人Sal 有能力管理但沒財產擔保25 万.
我们公司提供25 万資產担保 ,所以Sal 除了领取薪水$3500 外,分紅的$2000 要再跟我们分50% = $1000 ,对投資人則沒有影响.

再則, 我想推出第二代”擔保 收入計劃”

目前的是祗保不賠,賺則分淨利50% 給資方.
第二代为管方擔保最低10% 回收,但以30% 封頂.

其實這個計劃除了辦身分的人以外,一般有游資的人也可参加
目前的投資回報率(每年)
地產是5-7%
績优股票(長期) 是11%-15%
這個生意計劃(有擔保) 10-50% 的回收率.
不賺可全身而退,賺可以全部買断自營.可攻可守,收放自如.

給学生的註腳
身为經紀人,推展這個計劃的要點如下.

1.生意部份(E-2) 祗是台灣,新加坡,韓国可以辦,大陸地區没有E-2 名额.

2. 最低投資额目前是美金20万以上,绿卡(永久居留)則是100万(連地產加生意)

3.如果你们身边有敢創業,有能力的人,歡迎帶来和我面談.(没本錢可以,有本事就好.)

4.目前我想找一些有心学習的投資人,願意真正做生意的投資人,我會优先考慮.

5.目前的生意地點是Arizona ,New Mexico ,South California and Las Vegas .
行業的選擇很廣,餐館,知名連鎖店,洗車廠,加油站,旅館,烈酒店,便利商店..等,偏重服務業是較易接手和轉售,而且不要做技術要求太高的行業如修車廠之類.

6.佣金的抽成比一般買賣房子高,大約在 3-5% 之間, 因为較辛苦,耗時也長,所以客人要求退佣金時,我一般會就地讓他们下車.心理要有準備,這種案例一般要6亇月到一年的時间,而且經常會取消合約(不確定能成功,我會主動要求客户取消的.)就當做好事,事成很有成就感(因为你成就了一個家庭和人生夢想),而且這樣的客人會一輩子跟你投資.

7.買賣生意是非常複雜的交易,没上過我的課 ,最好不要去碰,把客人帶給我或John 一起做比較好.

**最重要的是保護客户的利益.

8. 我無法就每一行業一一分析,最好你们Ｅ-Mail 給我 pinku17@hotmail.com, 我會一一答覆 ,或在上課時討論的

契約綱要

商業管理計劃、（U.S.A)
最低投資額 20 万 (以下皆以美元計)

所有淨利潤以5/5 分帳
投資者(簡稱資方)、之權利與義務
1.可隨時監督營業狀況.
2.除、了尖峰時刻外,可隨時查核營收資料,帳目紀錄.
3.有優先權担任任何職位,但須管方考核同意.
4.所有資金須在簽約時到位.
5.資方須自行支付旅行,簽證及律師費用.
6. 資方須支付契約押金.


管理者(簡称管方) 之權利與義務

1.尋找,成立並管理商業計劃.
2.自行決定行政和管理方法,不受任何控制.
3.管方須負責所有虧損,並提供與資金相等之抵押品做為保證.
4.管方可支取$________ or ___% 之銷售額為管理費用.
5.管方有權以管理費用雇用或授權給任何個人或公司執行管理權.

取消和買断

如在簽約後12 月內,管方未能產生利潤,資方有權自行取消此合約,管方在接獲資方書面取消通知後需在30 天內全数歸還投資額..
資方有權在三年後以市場價或预定價$__________,第一优先買断經營權.,管方有第二优先買断經營權,(必須在資方未執行”買断經營權”之後,方可執行.
市場價須由外界經紀公司在公開市場招售得以訂價.如營業計劃包括房地產則需雇用專業估價師取得訂價.

違約
資方違約
如資方未能在指定時間內,提供所需資本額, (過户期之36 小時內) ,管方有權取消此合約所有押金没收歸管方所有,管方有權將合約轉讓給其他投資者.

管方違約
1.如管方未能持續經營,導致喪失租約或營業權,即構成違約.
2.如管方未能在開幕12 亇月之內产生任何利潤. 即構成違約.
３. 如管方蓄意短報利潤或營收,或浮報任何開支. 即構成違約.
管方有上述違約行為時,資方有權立即取消合約,或轉移資本額到其他計劃.管方須在30 天內執行,否則資方有權接收抵押產權.


契約內容樣本

Agreement between Investing party (Investor) and Managing party (Manager)

AGREEMENT by and between the Undersigned ("Investor and Manager").
The name of the project is: _________________________ BDA” _____________“


The names of the Investor are:

_______________
_______________
At _______________________________________________

The Name of the Manager are

______________
_______________
At _______________________________________________



Place of Business. The principal place of business of the
Project is: _______________
Nature of Business. The partnership shall generally engage
in the following business: Restaurant
Duration. The project shall commence business on:
______________ _ and shall continue until terminated by this
agreement, or by operation of law.


The rights and responsibilities of each party:

Investing Party:

1. Able to monitor the operation at any time.
2. Able to access the book and record during non-peak hours.
3. Able to obtain any position in the operation with required qualification.
4. Provide adequate funds to commence the operation.
5. Will be responsible for all the costs associate with obtaining the E-2 Visa.

Managing Party:

1. Locate, set-up and manage the operation
2. Able to make all the necessary decisions to perform daily task with minimum interruption from the Investing party.
3. Will perform all the tasks associate with the operation and guarantee zero loss to the Investing Parties. In the event of the loss, the managing party will reimburse all the negative cash flow during the operation. For any reason, if the operation fails, the managing party will return the funds to commence the operation to the Investing party.
4. The fees for the managing party will be _____% of net sales or $_________monthly managing fee/salary.
5. Managing party will have the right to hire or fire the managing team.
6. Net income/loss statement issued quarterly. Dividend will be issued along

Cancellation and Buyout:

In the event of the managing party fail to produce any profit within twelve months, the Investing party shall have the right to cancel this agreement and the managing party will return all initial funds within 30 days after the written notice have received from the Investing party.

The Investing party has the 1 ST option to buyout the managing party’s share after 3 years of operation .managing party have 2 ND option to buyout the Investing party’s share, only if investing party waived 1 ST option .
The price of the buyout will be $_85,000.00 __ or ____ % determine by the market value. The market value shall determined by an outside agent in the open market with acceptable offer.

Each party will have the right to transfer their rights and responsibilities of this agreement to an alternative third party at any time.

Default:

Investing party default
It is consider investing party default if the investing party fails to deposit adequate funds into a designated account on time (36 hours before COE). In such event, the managing party will have the option to forfeit the deposit made by the investing party and contract the agreement to any other parties.

Managing party default
It is consider managing party default if the managing party fails
1) to continue operate the project at any time and cause the lease or business license to void or terminated.
2) to produce any profit within 12 months of operation
3) to operate in an ethical matter.

If any of the above events had occurred, the investing party has the right to terminate the agreement and the managing party will return the initial funds to the investing party within 30 days.




This agreement shall be binding upon and inure to the
benefit of the parties, their successors, assigns and personal
representatives.
Signed under seal this ____day of _____, _______


Investor _______________________ Investor ________________________


Manager _______________________ Manager ________________________.



STATE OF _______________
COUNTY OF _______________

On ______,_______, 2004 before me, ,
Personally appeared _______________, personally known to me (or
Proved to me on the basis of satisfactory evidence) to be the
person(s) whose name(s) is/are subscribed to the within
instrument and acknowledged to me that he/she/they executed the
same in his/her/their authorized capacity(ies), and that by
his/her/their signature(s) on the instrument the person(s), or
the entity upon behalf of which the person(s) acted, executed the
instrument.
WITNESS my hand and official seal.
Signature
My commission expires:
Affiant Known Produced ID

Type of ID
(Seal)

商業經紀人訓練課程

2002 年 Tucson ,AZ廢棄加油站 10 万買进

2003 年 房客自行整修後,每月收租$2,000.00

下面是我每月一次,義務幫忙朋友訓練商業地產經紀的課程之一,我用英文随想随講,沒有草稿,只是事後稍加整理和大家分享一下.

“Whether you think you can or think you can’t, you’re right” Henry Ford
你認为你可以做到或者你認为你做不到,你都是对的. 亨利,福特

我以這句話来做今天課程的開頭:

昨天我和一位在商界的朋友聊天,談到賺錢之道,他说”我需要賺多點錢,想些賺錢的點子…….
我对他说”要問自己正確的問題, 錢在哪裹?(Where?)
這些錢用来幹什麼?(what?)
怎樣才能賺到這些錢?(How?)

例如
“錢在哪裹?(Where?)”, 美國有些地區(加州) 投資者正在轉移資金到另一個地區(亞利桑那州) 因為本地回報率較高 (約3% ) .

“誰在控制這些錢?(Who?)” 這些資金是以基金或由經理人的方式在操作.

“ 這些錢用来幹什麼?(What?)” 用来購買 7% CAP 以上的商业地产.

“怎樣才能賺到這些錢?(How?)” 先一步找到這樣的物業,然後推銷給信託基金或經理人就可以成交.

Market 市場 ,這可以是一個地區,一個特殊的社會階層,一個特定的年齡人口
Product 产品- 可以是一個物件,一種服務,或祗是一種方法或制度.
People 人際網絡--可以是一位專才,一位仲介人,或祗是認識某亇人的人.
最少你要精通或掌握一樣,才能有錢賺.有二樣則不難賺錢,有三樣則想不賺錢都難.



蜘蛛人的商法,見下圖
以你为中心點,填入連線上的人,你所認識的人中可連到市場或产品 嗎?
以這樣的思維為中心向外延伸地去思考和發展很快就可以找到商机.



賺錢是一種交換行為,必須物有所值,滿足对方的需求.
找出需求,滿足其需求,則利人利己,大家Happy.
一昧祗想賺别人的錢,早晚要誤入岐途的.

不管科技多進步,社會多複雜,人與人之間的感情模式是亙古不變的.
以真心換取真心,永遠行遍天下.
雖然我訓練的是地產經紀,我一向強調”做事先做人,成人後成事”
我所推行的是我個人的信仰(非宗教)和認知.
忠誠,善良,公平,忍耐,認真,是地產界應有的”德”,也是做人該有的操守,不是嗎?

每天問自己 “我是做什麼的?”
以地產業,我们是在從事 提高客户的生活品質為生的.
“We are in the Real Estate business ,to make people live better life .”
試想 客人来找你
買賣住宅 小換大是为了住得舒服.
大換小是为了付得舒服.
買土地为了將来或後代過得舒服.
買出租產業是为了活得舒服.
買生意是为了賺錢過好日子.
總之都是為了活得更好.
經紀人的責任不可謂不重大,地位不可謂不祟高也.
也惟有自己有這樣的認知,才會有這樣的操守.
也惟有這樣的自敬自愛,才能得到別人的尊敬.

慎之,戒之..与君共勉之.

如何投資和選擇最好的商業地產

Krispy Kreme Doughnut 全裝修設備

Krispy Kreme Doughnut 買地产送生意和設備

辦移民或投資出租,自營皆可

如何投資和選擇最好的商業地產

商業地產有三個層次

開發商
可能購買大片土地,分割成不同的住宅或商業區,再分批賣給建築商或自用公司賺取利潤,一般都有很好的市政関係和專業知識(知道在什麼地區推出什麼價位的產品).
開 発商的利潤相當高, 玩得好的可以不出太多錢就賺数倍的利潤例如在景氣好時,祗付少许訂金或頭款鎖住地主,同時一面轉地目,一面就簽約賣地了.但相对風險也大,如果不能及時把地轉賣出去,碰到時局一轉,就可能被套死.

建築商
從開發商處取得已劃分地目的土地,再設計籃圖規劃,取可許可後,自行或受雇完成建築物業, 建築商要能控制成本和掌控包商.在特定的预算和時間內完成任務.
建築商祗要做好自己的事,利潤在10%-25% 之間(時間和物料成本的把握不同)–算是穩定的事業.


投資管理公司
集資或自資購買規劃好或己建好的物業,出租管理一般有長和短線的操作方法.
短線是指在预定的物業上先廣告,取得一定的租客後再請建商興建. 等物業建成及完全出租後,再轉賣給其他的投資人獲取利潤.這種公司有時为了利潤放一些不穩定的房客或祗求租金不顧租客之間互補和協調.例如五個店面放三亇餐館,造成停車位不足,大家客源不足造成惡性競爭.導致未来房東要經常換房客.管理成本提高.
長線投資較好,一般有7-10% 左右的回收率,
注意要找有信譽的專業管理公司.可以省很多事.
好的銀行借條件好的貸款也很重要.
最重要的是对市場的充分了解,和租客的組合(Tenant Mix)的掌握.

投資商業地产每個層次都是很專業的,一般祗能選擇一樣来做.很多人喜歡自產自銷用小商法做大生意,每每得不償失,慎之,戒之

下面我们再来看看投資管理的部份.

商業出租物業又有三種‧
獨立建築 (free standing building )
商店街 (strip center )
購物中心 ( Anchor center )
讓我一一为你分析

獨立建築 (free standing building )
像一般burger king or starbuck coffee …單一用途,單一房客的建築,是很多人很喜歡的一项投資,少則十多萬就可以入门,加上房客負擔一切費用,每月拿一張支票,没有管理或修理的開銷,的確十分誘人.
以下是我的建議事項
不管租金多高,售價必須合理,
有的1000呎 starbuck 咖啡屋動輒百萬元售價,每月租金７一８千元,這種房租祗有他们才出的起,一但租滿走人,别的租客衹能出半價,多年收的租金一次全数吐出,寧可買20-30万的產業租給小企業,他們努力苦撑就算不行也很容易找到房客,萬一運氣好被連鎖企業看上身價一揚即可漲價出手或坐收高租,如此可攻可守才是上策.
不管售價多低,租客必须穩定.
除非財力雄厚,全用現金否則一般都有貸款压力.所以房客的穩定性非常重要.
雖然做房東的祗是收租,但積極地関心房客的生意是否趕上潮流,競争是否過度激烈跟房客的信用和財力一樣重要,應主動関心一下.不要忘記獨立建築管理容易,但一旦失去租客就等於失在100% 的收入,所以一定要有一些備用金(一般是6亇月的租金)以防萬一.
長租可貸款,短租可賣錢
租客和房東買主和賣主都是為了錢,旣然目標一致,一切就好商量.
長期租客穩定,租金雖較低,房東可以找利息低的貸款重新融資把資金調出来再投資在别的地方.
短期租客租金一般較高可以轉手賣高價錢,套利再轉投,例如50 万的餐館,租客衹願租2 年.每月三千,24 亇月是7万2的總房租 ,我寧可三亇月免租後收3600 月租.如此年回報率增加百分之二十,現在我可賣到60 万了.

這裡所提的祗是十分之一的密訣 ,其他我會慢慢解说,當然你们有什麼個案要問我,可随時e-mail pinku17@hotmail.com 我會一一解答.

商業租約談判

Circle K 全設備免费談到(約$50,000.00 價值)

最近幫客人談了幾個租約,了解到一般人對商業租約的認識不足很容易造成經濟上的損失,甚至法律糾紛.
以下是我個人的”深見”(说”淺見” 太不負責任了.)

Q: 多少房租才算合理?

A:房租有三個價錢.
房客最多可付多少? 房東最少收多少?附近類似的店面租多少?

房客最多可付多少?
以餐館来说,連鎖店會付營業额的百分之十(10% of Gross sale.) ,私人店(夫妻檔…..)則可付到15% .例如 每天可做$1,000.00 生意,一個月做25 天,月營$25,000.00 的店面,私人經營可付到$3,750.00 (包括税及修理,管理费.....(NNN).) ,如果是連鎖店則付到$2,500.00 .這個数目是房客的最大承受力.不可再高了.

房東最少收多少?
房東一般有貸款的壓力,以2007 年的利率在7%左右,以Arizona 州来说,每呎造價或購入價在$200 来計 ,2000 呎的店面成本為 200 (元)x 2000(呎)= $400,000.00 .總價.
房東放$150,000.00 頭款 .向銀行借$250,000.00 , 7% 利息每月的付款約$1,767.00 左右
如果租客付$3000.00 淨租(net rent)+NNN ,$3,000-1767=$1233 淨收入(net income)
1233X12(月)=$14,769 (每年淨收入)/$150,000.00(投入現金頭款) = 9.8%年回收率.
以房東立場9.8% 是很高的回報率.
以 7% 来算 150,000x7%=(年收入) $10500.00除以 /12 (月) =(月收入) $875+(月付款)$1,767=$2642 +NNN ,所以月租$2,642.00 是房東所需的最低收入.
以上例房東要價是$3,000.00 月租金,但可以接受到$2,642.00 最低租金.

附近類似的店面租多少?
在電腦上或實地考察一下,5 哩之內類似呎吋的店面要租多少?即可得到最公平的行情價.

給学生的註脚
一個好的經紀人,在代表房東時,需了解租客的營業額,在代表房客時,也需了解房東的經濟實力.才能為客户爭取最大利益.
除了租金(rent) 外,NNN和其他开支需一併計算入總租金才是真正的支出.

Q: 租多久?(Lease Term)
A:以你所經營的生意而訂.以餐館来说, 因为初期投入的裝修和設備較多.
最少要有5 年,加上 option (選擇權),如果是辦公或一般服務業則1-2 年即可.
注意.租期愈長,則房東給的裝修费(T/I)或free rent (免租期)愈多.而且租金上漲的幅度也較低.
我的建議是回收期的三倍,如果你的生意需两年的時間回收成本,則應簽２年另加兩個２年的option.
就算情勢所逼租期再短,也應加上options ,以保護自己.記住,options 是鎖死房東而非房客.


Q怎麼談判最好的條件(deal)?
A:原則是”双贏” (WIN /WIN )
例如房東要長約,但房客要試一下才決定.
先以較高的租金簽半年或一年,如房客決定長租則以較低的租金簽長期租約,但需事先決定租金.
以5 年約为例,每月租金$4,000..00
房客要大筆裝修费$20,000.00 ,房東不肯先給
房客先出裝修费,房東逐年以租金攤還給房客,每年第12 亇月免租.
記住房客或房東都有压力但年支出和收入的原則一致的.
$3000 X 12月=$36,000.00 一年.
$4000 X 9 月+ (3 亇月免租)=也等於$36,000.00 一年.
要求房東降房租,等於是降低他的物業產值,要求房客多付房租,則是要他多打白工.
一般要彼此配合,先低慢高,或先高而持平.總之要做到平等互惠才对.

Q: 裝修(alteration)和改进(improvements)的問題
A: 有些裝修是增加店面的功能和價值例如加建厠所或加瓦斯管道.可以请房東支援或出資.有些則祗是因應房客的特殊需要例如隔间或特殊地板,電路…等,則儘量由房客自行負擔.
注意: Fixture(設置) and equipments(設備) 的分别 ,燈光,地板及隔間都屬于Fixture ,租滿時屬於房東的产業,桌椅,擺飾属于房客的生財噐具可以帶走.
有些裝修需要房東是至市政府的批淮像更改電路或瓦斯管…等,有些則可自行處理如粉刷或換地毯…等.事前問清楚可以免除許多麻煩,

Q prohibited Uses(禁用) and exclusive use(專用)
A; 房東可要求prohibited Uses(禁用)例如儲存或處理易㜣燃,危險物品.或禁止銷售某種商品及提供某種服務,以保障其他租客的利益避免惡性競爭.
相对來說房客也有權要求exclusive use(專用)or rights 例如專用停車位或專售權不准房東租其他單位給相同或競爭的租客.





Q Sublease(分租) and Assignment(轉讓)
A: Sublease(分租)權对房客来说有利,尤其对 專業人士或有季節性的行業, 例如地產商可分租給貸款公司,税務公司分租給保險業者.可 減輕負擔又可增加客源.
Assignment(轉讓)言明在先,萬一須脫身或盤讓生意時,才不會受到房東無謂的习難或趁机漲價.

Q Default.(違約)and Condemnation.(征收)
A: Default.(違約)一般是針对房客的表現,有時是指營業項目不符或空置不營業,違法改建,延時付租……等.要注意包含那些项目以免落人把柄,被取消租約白白损失.
Condemnation.(征收)是指萬一房東的土地被征收,房東不必賠償房客的損失.一般是保護房東,如果租約有這一條需到市政府或道路局查一下未来幾年的征收或拓道計劃以免遭到损失.

當然還有許多方面我没有談到,以後我會一一解说.

如果你有任何問题可以E – mail pinku17@hotmail.com 給我,我會盡力幫你.

原則上,我一般不代表房東＇因为房東都比較有錢,不需要我幫忙,除非你覺得被人欺負則例外我樂意帮你.
一般新移民或有心創業者,我一定倾力相助,全部免费.
我目前祗在 Arizona 亞利桑那和南加卅可親自为你(租客)找地點和談判 (費用由房東出),其他地區我祗能免费咨詢,無法代表你. sorry.

土地投資

有水有電,在產業道路和公路交界

本州採購團,全部成交

地大而平坦

這是我下期要推出的新方案

是針对小額投資人所設計的,如果你是從本公司的主頁轉過来或已聴過講習會的朋友,應該有些概念了.

如是初次看到有任何問題請直接 e-mail pinku17@hotmail.com 我會樂意答覆任何問题.

下面的網頁有更詳细的介紹

http://www.investarcapitalgroup.com/media/twinriverland_CHINESE.pdf

遠流投資計劃

麥尼爾 企劃 第＝期


穩會發投資集團策劃

千萬别錯過絕佳机會在全美最具成長潛力的地區,擁有一塊属於自己的土地.
無風險,不操心.

我们保證您:

*30 天 保證包退包還
(從實際看地之後30 天之內,不需任何理由您可以取消合約所有訂金100%退款絕無條件或任何費用.

*保證产權清楚合法.

*一年免費土地交換
、(從購買日起一年內您可用您所擁有的土地全部或部份来交換本公司所經管之土地,全額免費交換不收任何費用.)

從我们經手買地的好處是:

*您直接以 批發價向地主購買,免除中間人或開發商的剝削.

*我们提供完整而精確的地區資料和訊息幫助您做最佳的投資選擇.

*完全不操心的投資
免操心 您擁有100% 的产權.也擁有100% 的控制權.
免操心 我们为您處理所有的合約和文件.
免操心 我们為您經管該投資土地之所有事件.
免操心 我们以最專業的才能保護您的利益取得最高的利潤.

*以集資方式投資土地,不查信用或收入,不須身份也可参加.
*投資者的資料决对安全保密,不怕查税或法律糾紛.





常問的10 個問题

为什麼買地?
以目前的市場,住宅將有数年的低迷期,以中長期(2 年 以上)的投資来说土地的保有開支是比較低,沒有保養,租客等問題,也無保險,HOA ..等開銷.
而且在市場回升時,土地的上漲幅度比一般住宅或建築高许多.
和股票市場的起伏不定,土地是一項安全且有高獲利的投資.

為什麼買這裡?
投資土地是一门專精的行業,本公司所經手的土地是由本公司数名專業經纪實地調查和精算精選的結果. 絕不假手外人,祗用第一手資料.
從交通,水電,政治方向和都市計劃,經濟發展.人口素質到地質地理置……等,無一不在我们的考量之內,

為什麼現在買?
住宅市場停滯,股市起落不定,開發商不如以往大手筆以高價搶購土地,所以地主願以較低的價錢出售土地,同時也可買到最好地點的土地.

買多少?
本公司的投資原則是不貪不搶,不憂不懼

每個人的狀況都不同.但我们的建議是….
每10 年 10% -從30 嵗以後 每10 年就增加10%在地產投資上’如果你今年50嵗,有50 萬 資產,你應有25 萬在地產中

祗投手上三分之一的現金,如果你的工作或生意有一定的風險會改变收入狀況.應在手中握有一定的現金最少６亇月的開銷.
如果收入很稳定則可加到50% 的現金.

三年之內不動的錢.土地是中長線投資而且变現能力差,祗可以投入三年之內不需動用的錢.

留多久?
最少一年因為一年以上稅少很多而且可以做1031 延稅交換.
最好是３­_５年為 中期
6-10 年為 長期
每一塊土地因價位和地點的不同也會有不同的持有期限.
我们會随時觀察市場的動向,配合你生活上的变化,提供您最佳的進出場的時机


為什麼跟你们買?
我們是專業人才祗在自己最熟悉的地點做自己最專精的事.我们所挑選的投資方案都有一定的担保.
我们以集資方式,聚沙成塔將投資人的資金聚成強大的購買能力,洽谈最好的價錢將省下的折扣直接回鐀給大家.
買成之後我们可以为你經管所有事項從稅務到開發資詢到分割轉賣一條龍服務.


有風險嗎?會賠钱嗎?
有!!
任何投資都有風險,但如果事先功課做足則可把風險降到最低,我们不但为您做足功課也願意和您分享我们的知識.
同時我们提供数種不同的擔保計劃(有費用)供你選擇.

會!
如果你不能採用我们的建議,該買不買,該賣不賣,坐失良机或是您急買急售,過度投資週轉不靈,就很可能會賠錢.
我们建議您先做少量投資,学到一些知識或賺到一筆利潤後再慢慢加码投資.
再一次強調 本公司的投資原則是不貪不搶,不憂不懼.
明知道會賺也要適度投資,市場再衰能熬過就有春天.
投資賺錢是一種樂趣也是一種習惯,太過都不好.

急需用钱時怎麼辦?
我们除了是地产商也是投資公司,凡是在本公司所購買的土地都能享有70% 快速抵押贷款計劃.比如您有10 萬價值的土地在急需用錢時我们會免费为你找其他投資人或由本公司直提供你7 萬的短期贷款,(6-12 月).免除您降價急售的窘況,以免您喪失土地增值的良机

不想别人知道可以嗎?
每個人的生活方式不同,但保密性是一致的.
我们除了一般的產權擁有方式以外.
另提供数種合法的方式以法人或公司擁有,可做到法庭,稅務局甚至配偶都不能查到你的資產.我们樂意提供詳情为您設計最佳方式.

為什麼要以集資方式投資呢?
1. 團結就是力量--凝聚多数人少量的資金就可達到以量議價的效果,同時土地不必分割對未来開發較有利.
2. 集資方式有許多種您可自行組成或参加本公司現有的組合.本公司所组成的集資方式給投資人最高的權利,所有決定權在投資人手中,我们祗是提供建議代为執行決議.
3. 以集資方式投資也給投資人較多机會分散投資的項目和金额也較有彈性.

緣起-两個傻蛋的故事

2002 年我在美國亞利桑那州第一次收學生,訓練一批商業地產經紀人,Nino是我的学生中資歴最淺也是最內向的一個.
有一次午餐時,他告訴我他想放棄房地產,因為快一年了還賺不到足夠生活的錢.
我一時感動兼衝動地告訴他”不要放棄一定要堅持到底你是一個不说假話的好人這就是你的特點和長處.你一定可以做得比我更好.”

當時我借了伍仟元給他,並且給了他一些指點教他在我很看好的地區帶一批客人去投資.
一年後他還錢給我又多拿了一萬伍仟元 給我,说是他跟我分享他的佣金我當时就推了.

又過了一年,他這次拿了伍萬給我,原来他把那一筆錢拿去投資又賺了一大筆,這次連本帶利給我,所謂-無功不受祿嘛.我又推辭了.

到了第三年他拿著二十多萬一定要我收下,他這时也已是数百萬身價的富翁了,我对他说錢我收下了但再拿出来跟他合夥買一棟寫字楼並且開一家地產投資公司.

這就是我们两個傻蛋
一個把自己知道的与人分享 知無不言,言無不盡.
一個把自已賺到的与人分享 盡忠職守,誠信有義.
一起開了這家 Investar Capital Group and Realty 地產投資和仲介公司的由来.
http://www.investarcapitalgroup.com/

我們的宗旨
利用各項房地产投資幫您 賺錢 ,安全,輕鬆,儘快地賺 錢.

營業項目地
土地買賣投資,
開發營建資詢,
商業住宅買賣,
生意買賣
租約談判
物業管理

我們的組合
本公司由三位地產界的菁英以不同的國籍,不同的專業領域,以最高的專業才能和操守.和相同的目標信仰,代表您的立場,爭取最高的利益.

我們的信仰

客户賺錢我們才能賺錢.
信任是一個人所能擁有的最大的資產.
賺錢是愛的最大体現,愛是賺錢的最高境界